おはようございます！サムズアップの小西です。
先日のブログでは、築30年の賃貸アパートを満室にするためのリフォームについてご紹介させて頂きましたが、「リフォーム」と「リノベーション」って何が違うの？と思われた方もいらっしゃるのではないかと思います。
リフォームのリノベーションも、建物や設備などのハード面の改善ということに変わりはありません。
しかし、リフォームでいいのか、リノベーションが必要なのか、もしくは建て替えを検討するのか。
選択肢が多すぎて、何をすればいいのか分からないと、お悩みのオーナー様は多いことでしょう。
空室対策と相続対策の観点をまじえながら、その判断基準となるものをご紹介していきます！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
１．リフォームとリノベーションの違いって何？
２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準
３．収支シミュレーションを作成する
まとめ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．リフォームとリノベーションの違いって何？

もともとリフォームには、「改良・改革」という幅広い意味があります。
しかし、近年は経年劣化した機能を新築時に近づくように復元する小規模な修繕工事という意味で使われていることが多いです。
一番分かりやすいものが、入居者が退去した後の原状回復工事で、壁紙の張り替えや古い設備の取り替えなどのことを指します。
一方、リノベーションは住宅に新たな価値を付加する工事のことを意味しています。
例えば、３LDKの間取りを２DKに変更するというように、部屋の構造を根本から考え直したり、不要なモノを取り払ったりして、住宅に新たな価値を生み出させる工事のことを指します。
つまり、部屋を新築のように復元することをリフォーム、新築のときよりも価値の高いものにすることをリノベーションと呼んでいます。
もっと簡単に言うと、規模の小さいものをリフォーム、規模の大きなものをリノベーションと呼んでもいいかもしれません。

リフォームとリノベーションの違いを一通りご紹介させて頂きました。
オーナー様の賃貸アパートは、リフォーム（内装の模様替えや設備交換など）をすることで入居付けできるでしょうか。
リノベーション（間取りの変更や外観デザインの刷新など）をしないと入居付けできないのでしょうか。
これらの判断は、オーナー様の賃貸アパートを見てみないと分からないことではありますが、一般的に、築30年以上で空室問題が深刻な場合は、リフォームではなくリノベーションをした方がいい場合が多いです。
もしくは、建て替えをして新たにマンションを建築して、新たに入居者を募る場合も多く見受けられます。
では、オーナー様の賃貸アパートはどの選択肢をとるべきなのでしょうか。
その判断基準をご紹介していきます！！

２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準

通常は建て替えよりもリノベーションの方が初期投資のコストを抑えることができますが、投資額の大小や損得だけで、これらを判断することはできません。
次の観点を総合的に見て検討することをオススメさせて頂いています。

①ライフプラン
「賃貸経営をいつまで続けるのか」や「後継者はいるのか」など、将来設計をすることが一番大切な項目になります。
例えば、オーナー様が高齢で、賃貸アパートに後継者がいない場合、20～30年で運用する建て替えはしない方がいいでしょう。
反対に、後継者がいる場合は、リノベーションで短期的に運用するのではなく、立て替えて最高の状態でバトンを渡すほうがいいでしょう。
つまり、収益を重視するのか、相続対策を重視するのかという目的によってもとるべき手段は変わります。
オーナー様ご自身だけで考えるのではなく、家族を巻き込んでお話をされることをオススメします。

②マーケット、市場性
オーナー様の賃貸アパートの立地が、今後も賃貸需要を期待できるのかも見ておくべき大切なポイントです。
例えば、人口が増えているのか減っているのかどうか、世帯数が増えているのか減っているのかどうか、街は発展していくのか衰退していくのかどうか、という中長期的な見通しは必要です。
そうすることで、人口が減っていくことが予測される地域にオーナー様の賃貸アパートがあるならば、リノベーションをして短期的に収益をアップさせるといった選択をとることができます。
もしくは、人口が増えることが予測される地域なら、建て替えをして長期的に安定した賃貸経営をするという選択をすることができるのです。

③建物の劣化状態
これも外すことのできない判断材料となります。
躯体の劣化がどこまで進んでいるのか、耐震基準は満たしているのかなども、しっかりと確認してください。
もし、躯体に問題があって、構造補強や耐震補強が必要と判断されると、補強工事をしなければいけません。
その補強工事をリノベーションと一緒にすると、新築と同じくらいの投資額になることもあります。
そうなると、リノベーションよりも建て替えをする方がいいというわけですね。
そして、建物の状態を確認をするためには、建物の劣化診断をしなければなりません。
弊社でも、建物診断や耐震診断を無料で行わせて頂いているので、気になる方はお気軽にご連絡ください。

④法的規制
建築関連法規によって、実施可能なプランが変わってきます。
例えば、法改正によって容積率オーバーなどの現在の法律で不適格と判断される賃貸アパートを建て替えてしまうと、今よりも床面積が減少してしまいます。
その場合は、骨組みを残して全面改造するリノベーションが効果的になることがあります。
昔は大丈夫だったのに、今では禁止されているなんてことも良くあることなので、一度ご確認ください。

以上、4つの見るべきポイントをご紹介させて頂きました。
これらすべてのポイントが一致することはないかもしれませんが、選択する際の判断基準となることは確かです。
リノベーションするにしても、建て替えるとしても、お金のかかる判断になりますので、オーナー様一人で決めることなく信頼できる専門家の方と一緒に検討することをオススメします！

３．収支シミュレーションを作成する

ここまで検討されたら、リノベーションと建て替え双方の収支シミュレーションをしてみましょう。
そして、費用対効果を検討するのです。
一般的には、設計事務所やリフォーム会社などのプロに試算してもらうと良いでしょう。
しかし、この時にご注意いただきたい項目があるので、参考までにお伝えさせて頂きますね。

それは、期間や賃料などの条件設定に注意して収支を比較するということです。
目安ですが、リノベーションなら10年以上、建て替えなら30年の試算が必要とでしょう。
また、賃料が一定で常に満室という状態は現実的ではありませんので、少しずつ家賃が下がっていくという想定や、入居率80％で試算するなどしてください。
もしリフォーム会社などに試算を依頼されて、賃料が一定で満室想定という場合なら、上記のことを伝えて、現実的な試算を出すようにしてください。

といっても、収支の比較などは簡単なことではありません。
ご自身で全て判断できればいいのですが、そうするのが難しいというのが現実です。
なので、設計事務所やリフォーム会社などプロに任せるというのが一般的な考え方となっているのです。
そして、会社選びはしっかりと検討してください！！
その会社がオーナー様に建て替えさせたいと思っていたら、オーナー様のことを考えないプランを出されることもあります。
信頼できる方に相談して、一緒に比較・検討するようにして下さいね！！

まとめ

リフォームとリノベーションと建て替え。
それぞれの意味と、その選択をする際の判断基準をお伝えさせて頂きました。
リノベーションも建て替えも空室対策の一つではありますが、物件自体の価値を上げることができるため、相続対策として効果的な手段でもあります。
ただ空室が増えてきたからリノベーション！！と簡単に考えることなく、家族会議を実施したり、中長期的な視点をもって検討してくださいね。
弊社では、賃貸アパートを含めた資産すべてを検討項目に入れて、どのすることが最適なのかを考えるお手伝いをさせて頂いています。
お気軽にご連絡ください！！

おはようございます。サムズアップ小西です。
これまでお金をかけずに入居を決める方法や内見者に気に入ってもらえるお部屋づくりなど、オーナー様の物件でできる空室対策をたくさんお伝えしてきました。
しかし、中にはどれだけ空室対策を実施しても、なかなか入居が決まらない物件があるのも確かです。
築古年のアパートや文化住宅なども、なかなか入居が決まらない物件の一つでしょう。
では、そのような物件では入居を決めることはできないのでしょうか。
答えはNoです。どんな物件でも入居を決めることはできます。
本日はそのノウハウをお伝えしていきます！！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！
２．「ありえない」設備は即交換！！
３．和室は和モダンに変身させる！！
まとめ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！

オーナー様のお部屋は内見者に気に入ってもらえるお部屋でしょうか？
いきなり不躾な問いかけをさせて頂きましたが、日々たくさんの物件を見る中で、なかなか入居の決まらない物件には似たような特徴があります。
大きく分類分けさせて頂くと、築年数の古いアパートや文化住宅ですね。
これらの物件がは内見者の方から敬遠される傾向にあるのは、設備が古いからというのが大きな理由としてあります。
例えば、トイレが和式だったり、エアコンがなかったり、お風呂やトイレが黄ばんでいたり、洗濯機置場が室内になかったり…。
20年以上前は主流だったバス・トイレ・洗面台が一体の3点ユニットも、今では全く人気がありません。
つまり、築年数の古さによる汚れや、今の時代にはない古い設備が使われているということです。

では、これらの設備の残っている古い物件では入居を決めることはできないの？！と思われた方もいらっしゃることでしょう。
結論から言わせて頂くと、古い物件でも入居を決めることはできます。
いくつか方法があるのですが、その中でも設備の交換に注目してお話をしていきます！！

２．「ありえない」設備は即交換！！

ここでいう「ありえない」は、今現在、新築で建てられているマンションには絶対にない設備のこととしてお話をさせて頂きます。
築年数の古い物件の「ありえない」設備は、水回りの設備に集中することが多いです。
そして、水回りの設備は毎日使うところなので、入居希望者が物件を選ぶときに一番見ているポイントでもあります。
では、何をどのように交換するのか。具体的に見ていきましょう！！

◆和式トイレ→洋式トイレ
今では和式トイレを見る機会はほとんどなくなりました。
そのせいか、最近の若者は和式トイレを使いたがらない傾向があるようです。
そういうわけですから、トイレは必ず洋式のものにしておくのをオススメしています。

◆3点ユニットバス→バス・トイレ別
こちらは部屋が狭い物件ではリノベーションできないことがあります。
1か所にまとめていたものを、2か所もしくは3か所にしてしまいますので仕方ないですよね。
しかし、ユニットバスの面積はそのままで、これらを分離する方法はあります。
例えば、浴槽のふちにサッシを取り付けるという方法です。
こちらはビジネスホテルを想像して頂くと分かりやすいかと思います。
トイレと浴槽をカーテンで仕切っていますよね。それと同じ要領で、サッシをつけてしまうというわけです。

サッシを取り付けることには2つメリットがあります。
1つ目は、部屋を探している入居希望者の多くが「バス・トイレ別」を希望しているということです。
2つ目は、ネットに「バス・トイレ別」と掲載できることです。
最近では、内見に行かずネットで写真を見て物件を決定される入居希望者も大勢います。
効果がなさそうな設備交換ではありますが、効果は絶大なので、こちらもオススメです！！

最後に、少し注意して頂きたいことがあるので、お伝えさせて頂きますね。
ありえない設備は即交換と言ってはいますが、本当にすべて交換する必要はないということです。
実際、全て交換しようとすると、かなりお金がかかってしまいます。
なるべくお金をかけずに入居付けをするためには、すべてやってしまうのではなく、押さえるポイントをきっちりと押さえることです。
ただし、どれを交換して、どれをそのままにしておくということは、オーナー様の物件の周辺環境や設備の状態などを確かめてみないと分からない部分ではあるので、一概に言い切ることはできません。
オーナー様ご自身の物件がどんな状態なのか気になるというオーナー様は、お気軽にお問合せください！！

３．和室は和モダンに変身させる！！

和室のある部屋も、最近の入居希望者からは敬遠される傾向にあります。
なので、こちらも洋室にリフォームしてしまうのが無難ではあります。
ただ、洋室へのリフォームも3点ユニットバスを分離するのと同様に、費用のかかる工事になってしまいます。
冒頭で、和室のある部屋も最近では好まれない傾向があるとお伝えさせて頂きはしましたが、和室に抵抗がないという方も少数ながらいらっしゃいます。
なので、その方たちをターゲットに、和室のままでイメージアップを図ることも有効な手段です。
その中でも、最近人気なのは縁のない「琉球畳」です。
この琉球畳には様々な色やデザインのものがあり、組み合わせてモダンな空間に仕上げることが可能になります。
また、撥水性に優れ、防カビ・ダニ加工もされているため、入居者に優しい素材となっています。

さらに、襖にカラークロスを選び、壁紙にオシャレな色や柄を選ぶことによって、印象度を格段に高めることが可能になります。
つまり、一般的には敬遠されている和室も、コーディネート次第では入居者から求められるようになります。
もし洋室にリフォームしたいけど費用が…とお悩みのオーナー様は、検討されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

本日ご紹介させて頂いた内容は、費用がかかってしまう方法しかありません。
しかし、設備をそのままにしていては今の空室がずっと続いてしまう可能性さえあります。
例えば、オーナー様の物件の隣に新しいマンションが建ったとしたら…？
設備の交換ではすまず、建て替えないと入居が決まらないという状況になるかもしれませんよね。
オーナー様の物件の空室が埋まらない今この瞬間にも、新しいマンションが次々と建築されています。
以下のブログでリフォーム代金を作るための考え方をお伝えしていますので、あわせて読んでみてください！！
賃貸マンションのリフォームをするためのお金の作り方

現在の大家さんの大きな悩みとなっているのは、中古アパート経営の

家賃滞納者の対策ではないでしょうか。

そこで、最新の中古アパート経営について解説をいたします。

大家さんのこまめな催促、管理会社の地道な努力など、色々な手を打っても減らない家賃滞納。

家賃保証会社、きりがありません。

こんな事に頭を悩ませながらの中古アパート経営をするのでは、健全な経営とは言えません。

入居者のターゲットを決めたアパート経営

ここで皆さんに質問です。”どのような方に入居してほしい”と思いますか？

1. 少々家賃が高くても長く住んでくれる人
2. 部屋をきれいに使ってくれる人
3. 社会ルールを守り他の入居者とトラブルを起さない人

上記条件を満たす方というのを具体的に言うと

1. 高額所得のエリートサラリーマン
2. 資格取得者、知識を生かした専門家職
3. DINKS（ダブル・インカム・ノーキッズ）
4. 親の援助を受けている学生
5. 小さな子供を持つファミリー層

つまり発想の転換なのです。

これからの中古アパート経営は入居者のターゲット決めて経営する時代です。

つまり入居者ターゲットが住みたいと思うような中古アパートを経営する事。

なにも考えず中古アパート経営を行い次世代に負の遺産を引き継ぐ大家さんが

多く見受けられます。

そんな事が起きないように、入居者ターゲットが住みたいと思うような

中古アパートにする為の戦略的な改装、リフォームを実施する事です。

アパート経営は中期的、長期的に10～30年先を見据えて、賢い資産運用を考えていきましょう。

中古アパート経営は以下のようなメリットを挙げることができます。

・  建物の減価償却費や固定資産税などを必要経費にして、

     所得税と住民税を減額することができます。

・  不動産が担保になるため、容易に資金を調達することができます。

・   物価が上昇して貨幣の価値が下落しても、中古アパートの価値は

    上がるためにインフレ対策になります。

・    好景気で地価が上昇したときに売却すれば、利益が得られます。

・   物価や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、事業に深く関与することで、

     次々と収益を上げることができます。

 

中古アパートのリスク

 

一方、中古アパート経営にもデメリットがあります。

例えば、空室期間が長引くと賃料が得られず、ローンの返済ができなくなります。

現在は不景気から滞納者も増え続け、家賃収入が１００％改修できる保証はありません。

保険の加入は必須ですが、地震や火災で建物が消失してしまっても、

利益を得られる機関が短くなります。

建物の老朽化も避けられないので、修繕費をあらかじめ事業計画を組む必要があります。

最近はアベノミクスの影響から地価の価格も上昇傾向ですが、

地価が下落した場合、資産としての価値が低くなってしまう可能性も拭いきれません。

私的に資金が必要になっても、中古アパートは短期間での現金化は厳しいです。

売りたいときにすぐ売れないのは、やり直しがきかないことを意味します。

定期的な収益が得られれば売却する必要もないので、現金化は考えなくても構いません。

このように、アパート経営にはメリットとリスクがつき物です。

したがって、中古アパート経営は自分で情報を集める必要がありますが、

信用できるその道のプロに相談するのが確実です。

末永いつきあいになるので、信頼できる相談先をじっくりと選んでいきます。

１０～３０年先を見据えて、中古アパート経営で賢い資産運用を考えていきましょう。

今回も前回に引き続き、中古アパートの再生術についてお話します。

 

①　リノベーション

メリット　・既存物件と同様の設備、間取りになるので入居が安心

デメリット・中古にお金をかけるので、売却は難しくなる
　　　　　・どんなに新築同様でも、募集時の築年数は古いまま
　　　　　・自己資金で行わない場合新規の借入になり、返済の心配が残る

結論　　　・既存アパートを長期に運営する予定がない人は、お勧めできない

②　リフォーム

メリット　・費用が安価で済む

デメリット・入居苦戦状態は変わらない

　　　　　・家賃下落が想定できる

　　　　　・安い家賃の募集のため、未回収がでる恐れが多い

結論　　　・新規での借入れが無いので、大きなリスクはありません。
　　　　　　しかし、入居苦戦状態は変わらないので、

　　　　　　賃貸経営そのものが破たんする恐れあり

 

③　解体後新築

メリット　・1番入居の安心感がある

デメリット・入居苦戦エリアで、長期借入れを行う

結論　　　・エリアに合った新築ならお勧めですが、不安が残る。

①～③　のパターンは、一長一短で、明確な結論が出ません。

他の選択肢はないのでしょうか？

 

④　売却　

不動産投資家の人の多くは、この選択をします。

市場に出ている中古アパートはこのケースが多いです。

しかし、地主様の場合、先祖から受け継いだ土地を売却するという事が

難しいので選択肢には入りません。

 

それでも、アパート経営をしたいと思いの人はどうすれば良いのでしょうか？
既存アパートは解体し、駐車場経営（場所による）を行い、そこを担保に

新規で入居旺盛エリアに新築アパートを購入する。

対外的にも、土地売却はしていないし、

もともとアパート経営をする事態で、土地は担保提供しているので変化はありません。

駐車場収入　＋　新規アパート収入　＋　返済後の土地（資産が増える）

このような、選択肢も1つではないでしょうか。
この場合１番大切なことは、知らない土地でのアパート経営なので

信用できる、業者（建築会社、不動産会社、管理会社）を見つけることが重要です。

６月に入り、じめじめとした日が続いていますね！

しかし、梅雨に入ったというのに、雨は一向に降らず・・・

梅雨なのに、全然雨が降らないというのも、なんだか変な気分ですね（笑）

私たちは嬉しい限りですが、農家の方々が水不足で悲鳴を上げているという

ニュースがあったり、ダムの水がかなり少なくなっているというニュースがあったり、

さまざまなところで問題になっているようです。

しかし、台風が接近しているということで、今週末は今までの天気とは一転して、

激しい雨が降るそうなので、皆さんお気をつけください！

 

さて、今回は中古アパートに特化したお話しをさせて頂きます。

最近のご相談案件で多いのが、中古アパートを今後どうするべきか？というものです。

主な提案としましては、

①　リノベーションで新築同様にする。

②　お金をかけず、最低限のリフォームで安く貸す。

③     解体後、新築に建替える。

などがあります。

エリアによって、選択肢は異なりますが、だいたいこのようなご提案になります。

入居の盛んなエリアでは、どの選択も正解です。

そもそも、そのようなエリアは、入居に苦戦していないので相談そのものが少ないのですが・・・

このような相談が多いのは、入居苦戦エリアです。

では、入居苦戦エリアの場合の選択はどうするのが良いのでしょうか？

 

次回、地主様のアパート経営のケースについて、詳しく検討していきます！

それぞれのご提案について、メリットやデメリットを紹介していきます。