こんばんは！サムズアップの小西です！

長らくブログの更新お休みさせて頂いておりました。。。

これまでブログをお読み頂いていた読者のみなさまには、大変ご心配をおかけしました。。。

本日より北岡に代わりまして、小西がブログを更新していきます！！

お休みさせて頂いた間にも、たくさんの空室対策やリノベーションのノウハウを学んでおりますので、今後のブログにも是非とも期待してください！！

 

さて、再開第一弾のテーマは空室ができてしまう理由についお話していきたいと思います。

マンションをお持ちの大家様は空室に悩まれていることが多いのではないでしょうか？

大家様とお話させて頂く中で、「空室が埋まらない」「家賃が下がっている」などたくさん話をお聞きします。

そこで今回は「満室経営」を実現している大家さんが実践していることを紹介させて頂きます。

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目次

１．なぜ空室ができるのか

２．自分の物件の強みと弱みを知る

３．家賃は下げてはいけない！！

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１．なぜ空室ができるのか

言うまでもありませんが、賃貸経営にとっての最大のリスクは「空室」です。

入居者がいなければ、賃貸経営は成り立ちません。

では、空室問題を生み出しているものは何でしょうか。

それは「供給過剰」と「少子化」です。

人口が減少する一方で、年間約90万戸の住宅が新築されています。

今後も日本の人口は減少し続けることが予想されています。

2004年の1億2700万人をピークに人口は減少し続け、2030年には1億1552万人、2050年には1億人を切り9515万人とまで推計されています。

ピーク時と比べると、46年間で3200万人も減少しています。

１年平均にすると約７０万人の減少。

この数字は島根県の人口に匹敵しています。

つまり、毎年、島根県１県分の人口が消失していると言えます。

このように、住宅需要が減り続ける中で、供給はこれまで通りなのですから、空室が増え続けてしまうのです。

その結果、今では５戸に1戸が空室の時代になってしまいました。

 

２．自分の物件の強みと弱みを知る

空室対策を始めるとき、必要となるはじめの一歩は、いったい何だと思いますか？

それは自分の物件の強みと弱みをよく知ることです。

客観的に自分の物件の強みと弱みを知ることができれば、自分の物件のどこをさらに伸ばし、どこを克服すればいいのかが明確になります。

こうすることで物件力を効率的に高めることができ、早期満室が実現することになるのです。

では、具体的に何をしていけばいいのでしょうか。

 

１つ目は、周辺環境を知ること。

周辺環境を知ることで、自分の物件の位置づけが分かります。

その地域の市場で自分の物件がどのような層に選ばれる可能性があるのか、周辺環境がどのように物件の価値向上に寄与しているのか。

ターゲット層に選んでもらえる物件になるのかが分かります。

２つ目は物件そのものを知ること。

つまり、同じ家賃相場、同じ間取りであれば、自分の物件のどこがライバルに勝っていて、どこが劣っているのかを明確にすることができます。

そして、それぞれを伸ばし、克服していけば、必ず勝てる物件に進化させることができるようになります。

 

これらを、大家さん自身が物件を正確に把握していなければ、遠くからわざわざ部屋を探しに来る入居者に物件の良さを伝えることはできません。

周辺環境や物件そのものを知る時は、大家さん自身が入居者の目線になって、くまなく近隣環境を調べる必要があります。

 

３．家賃を下げてはいけない！！

空室が埋まらないと、管理会社から家賃を下げるように言われることも多いです。

しかし、そう簡単に家賃を下げてはいけません。

家賃を下げるのは、あくまでも最後の手段です。

 

まず、家賃を下げる前にどんな手があるのでしょうか。

リノベーションをして物件の価値を上げること。

空室にポップをつけて内見者に良いイメージを持ってもらうこと。

募集チラシを作って不動産会社にもっていくこと。。。

できることはいくらでもあります。まずはできることをすべてやってみましょう。

家賃を一度下げてしまうと、再び上げることがかなり難しくなってしまいます。

なので、もう万策尽きたというところまで「値下げ」という最終手段はとるべきではありません。

 

 

今日は空室になってしまう原因について、お話ししました。

リフォームや募集戦略については、次回以降のブログで詳しくお話させて頂きます！！

今回は空室対策について、前回の話の続きをします。

 

前回、空室の原因を探る方法についてお話しました。

 

それから、もうひとつご提案しましょう。

それはあなた自身が入居者となってその空室の部屋へ一泊してみることです。

なぜ、空室になっているのか、原因がわかってくるはずです。

 

朝から生活用具を持ち込んで一日ゆったりと過ごしてみましょう。

今まで表面的なことしか気付かなかったことが、この行為をすることによって、

その部屋での日常的なさまざまな不都合や、欠点を知ることになります。

 

さあ、あなたはこれらを実践することであなたのアパートの長所、短所

を見つけることができました。

 

後はどうやって空室を埋めるための対策を練るかです。

 

◆空室の原因→分析→検証→対策立案→改善、実行

 

空室の原因、分析に時間をかけた後は検証してゆきます。

 

その後は簡単です。

様々な対策を練り、改善、実行します。

あなたは大家としての努力を怠らないことです。

 

これであなたの賃貸住宅は、入居者に選ばれる条件を整えるようになりました。

それでは入居募集をかけてみましょう。

 

では、最後にまとめです。

 

空室の半数は原因があって、その原因を掴み、改善すれば空室は

簡単に埋まります。

 

不動産会社の決まり文句【家賃を下げる】だけが空室対策ではないのです。

それを理解したうえで、しっかりと空室対策を考えていきましょう！

アパート、マンションには空室になる原因が必ずあります。

自分の賃貸住宅だけで判断することなく、他のアパート、

マンションも観察してみることです。

 

どう言うことかと言いますと、自分の物件ばかり見ていては良い部分、

悪い部分が見えないということです。

他の物件をたくさん見ることによって自分の物件との比較ができます。

常日頃から、空室になったマンションや満室のアパートを注意深く

観察してみてください。

 

「あのマンションは長く空室になっているな。

原因は家賃が高いのかな？　それとも不動産会社に問題があるのかな？」

 

「このマンションも空室だけど玄関ホールの管理が行き届いていないな。

掃除ができていないのかな？自転車置き場がないからかな？」

 

など、大家さん自身がアパートを見る目を養ってゆくことが大切なのです。

 

そして、自分でも発見できないことがあるものです。

 

その場合は第３者に見てもらうことです。あなたの友人、知人、あるい

は不動産会社の人にチェックを入れてもらいましょう。

自分が判らなかったことが、他人の目で気付かされることはよくあることです。

 

空室の原因にはさまざまなケースがありますが、空室の原因を探る

ために他にもよい方法があります。

 

それは不動産会社の担当者と膝を交えて相談することです。

 

不動産会社の担当者は、たくさんある管理物件を、いちいち大家さん

にアドバイスしていたら、いくら時間があっても足りません。

彼らは常に仕事が忙しいのです。

また、遠慮があって事実を言いにくいということもあります。

 

しかし、困っている大家さんから意見を求められたら答えざるを得ません。

大家さんから腹を割って不動産会社へ歩み寄ることが必要です。