お金をかけずに賃貸マンションの空室を埋める方法 2017年1月9日 8:00 AM
新年あけましておめでとうございます！サムズアップの小西です。
ご挨拶が遅れましたが、昨年はブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。
本年も皆様のお役に立てるような記事をアップしてまいりますので、よろしくお願い申し上げます。
さて、新年1回目となる本日のブログは、入居者募集についてをお話しようと思います。
1～3月は、不動産業界の繁忙期と言われており、1年を通じて最も入退居の多い時期です。
繁忙期に向けて準備がしっかりできているかいないかで、結果は大きく変わるといってもいいでしょう。
なので、現在空室の多い賃貸マンションを持つオーナー様は、しっかりと対策をして頂いて、繁忙期をお迎え頂きたいと思っております。
では、その入居者募集についてのノウハウをご紹介していきます！！
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１．効果的な入居者募集の媒体を活用する
２．成約率をアップするお部屋作り
まとめ
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１．効果的な入居者募集の媒体を活用する
まず、一番大切なこととして、不動産業者への営業訪問があります。
不動産業者と関係を構築することで、オーナー様の賃貸マンションの紹介をしてもらえるようになるからです。
なので、基本的に、最初の営業訪問は、目につく不動産業者すべてに行き、物件の紹介依頼をしてください。
こうして紹介してもらえるように働きかけることで、入居者に選んでもらえるようになったとの声も実際にあります。
しかし、空室が出るたびに不動産業者を全て回るのは無理があります。
そんなときにどうするのかというと、積極的に募集してくれそうな業者かどうかを見極めることが必要になります。
だいたい見極めて、絞り込む業者の数は、全体の20％くらいがいいでしょう。
そして、その20％の不動産業者には満室になるまで毎週訪問を行なって、積極的に物件を紹介してもらえるように回りましょう！
また、残りの80％の不動産業者へは、毎週末に募集チラシのFAXを送ったあと、電話をしていきます。
このように、力の入れ具合を調整しながら、まんべんなく営業をかけていくことが大切になります。
さらに、不動産業者への訪問と合わせて、物件情報を広くお客様の目に触れさせるための広告についても、できることはすべてやりましょう。
媒体によっては、不動産業者の協力が必要になるものもありますので、業者に協力してもらえるのか確認しておくといいでしょう。
いくつか媒体を紹介させて頂きますので、参考になさってください！！
①不動産業者の店頭広告
募集チラシを店頭の窓ガラスや看板に貼り付けて募集する手法です。
通行人に広く周知することはできますが、そこを通る人にしか紹介できないのがデメリットでしょう。
②物件そのものに広告する
募集看板やのぼりを現地に備えておくのも効果的なPR方法でしょう。
募集看板を常時設置しておくことで近隣住民にPRすることができますし、くわえて、物件の詳細を掲載したホームページを作成しておくことでより詳細な情報を伝えることもできます。
とくに部屋に空きがある場合は、のぼりを設置して「現在募集中」であることを積極的にPRしてください。
また、募集チラシも積極的に活用していきましょう。
雨風がしのげるボックスを設置しておき、募集チラシを持って帰れるようにするのです。
こうしておくと、客付け業者の同行なしで物件に直接訪問されたお客様にも、もれなく情報提供できるようになります。
③レインズを利用する
レインズとは、宅建業者間で物件情報を共有するデータベースのことで、不動産売買や賃貸物件情報を検索することができます。
簡単に言うと、不動産業者が見るSUUMOやHOMESということです。
なので、不動産業者に客付けを依頼するならば、必ずレインズに情報を掲載してもらうように念を押しておくことが重要です。
④インターネット広告
インターネットを利用した広告手法には、主に2つのパターンがある。
1つは、募集を依頼した不動産業者のホームページに掲載する方法です。
そして、もう1つは、不動産専用のポータルサイトに掲載する方法です。
前者の不動産業者のホームページは、その不動産業者のことを知らない人がアクセスすることはほとんどありませんが、より詳細な物件情報を掲載できるというメリットがあります。
なので、募集看板と物件の詳細ページを連動させた募集方法に効果があります。
一方で、不動産専門ポータルサイトは、広く一般にも認知されているので、インターネットを利用して物件を探すユーザーがアクセスする可能性は極めて高い媒体となっている。
さらに、yahoo!やmsnなど他の情報系ポータルサイトにもリンクして情報が公開されるというメリットがあります。
ただし、登録されている物件が多すぎるために自分の物件が埋もれてしまうというデメリットがありますので、これら2つをうまく組み合わせて活用してください！
ほかにも賃貸情報誌に掲載することや、大学や専門学校と連携するなど、広告を利用する手法はたくさんあります。
何か一つを実施するというよりも、できるものは全て実施して頂くと、より効果は高いです。
一度、実践なさって見てください！！
２．成約率をアップするお部屋作り
入居者が決まるためには、まずお客様があなたの物件に興味を持ち、実際に内見してもらわないといけない。
この内見者の数と成約率には大きな相関関係があり、新築で約30％、中古で約20％が目安となります。
なかなか入居が決まらない部屋があったとしても、それは内見者の数が少ないことが原因かもしれません。
すぐに家賃を下げて入居を決めようとする前に、内見者の数を増やすための戦略を考えてみてはいかがでしょうか。
以下で、内見者を増やす戦略をいくつか紹介していきます！！
①エントランスの掃除
エントランスは建物の「顔」ということができます。
なので、エントランス周辺にゴミが散乱していたり、集合ポストからチラシが溢れていれば、イメージは非常に悪くなります。
定期清掃を行っていても、必ずしも清掃が行き届いているとは限りません。
入居募集中はできれば毎日、エントランスや共用部分の点検と清掃を行って、清潔さを保つようにしていきましょう！
②部屋の空気を換気する
ずっと空室になっている部屋の空気は、長時間締めきっているために悪くなりがちです。
なので、できることならば毎日空気の入れ替えをすることをオススメしています。
しかし、毎日実施するとなるとオーナー様にかなりの負担がかかってしまいますので、最低でも内見者が増える週末前、つまり、木曜日や金曜日には空気を入れ替えるようにしましょう。
そして、週末に一度の換気さえ難しいのであれば、洗面室やキッチンの換気扇をつけたままにしておくと良いでしょう。
もちろん電気代はかかってしまいますが、ずっと入居者が決まらないことから考えるとわずかなモノです。
また、夏場であるならば、キッチンやトイレ、洗面台の水を週に1度は流すようにして頂くことをオススメしております。
こうすることで、排水溝からの異臭を防ぐことができます。
また、水を流す方法以外にも、排水溝にラップをする方法も有効な手段の一つです。
③清掃済みの表示をしておく
トイレや玄関に「ハウスクリーニング済み」の表示をしておきましょう。
クリーニング業者が行ってくれいていることがほとんどですが、たまに表示のない物件を目にすることがあります。
あってもなくても、あまり影響はないと思われがちなことですが、この表示をしておくことで清潔感を効果的にPRすることができます。
④スリッパ
内見者はこれからお客様になるかもしれない大切な見込み客と言うことができます。
そんな大切な人をお迎えするわけですから、スリッパは必ず用意しておくと良いでしょう。
とくに、今の季節は床がかなり冷たくなるのでスリッパなしでは耐えられないということもあります。
内見者のことを気遣ったおもてなしが成約率を上げるための近道ということができるでしょう。
⑤POPを張りつける
案内を担当する不動産業者の営業マンは、案内する部屋を十分に説明できるだけの情報を持っているとは言えません。
それが、不動産業者の管理物件ではない場合は、説明してもらえていないと思って頂いても良いかもしれません。
日ごろから何百、何千の物件を扱っているわけですから、覚えてくれというほうが無理な話です。
しかし、内見者からすれば、案内してくれる担当者は何でも知っていると思っているわけですから、内見者からの質問に答えてくれない営業マンとは契約をしようとは思いません。
そこで、物件についてアピールしたい点やよく質問される事柄について、あらかじめPOPを作成して部屋の要所に貼っておきましょう！
こうすることで、内見者が知りたいことや物件のPRポイントを確実に伝えることができるようになります。
⑥オーナー様からの手紙
内見時の最後の手段となりますが、オーナー様から直接メッセージを伝えるのも効果的です。
手紙は営業マンから手渡ししてもらっても構いませんし、確実に読んでもらうために部屋に伝えたいことをPOPにして貼り付けておいても構いません。
このように、オーナー様からの手紙によって、親しみやすさを伝えることも成約率アップには非常に効果のある手法となります。