経営の極意~キャッシュフローツリー~ 2014年4月2日 10:46 AM
キャッシュフローツリーを毎年作成し、
経営を分析していくことが大切です。このように
分析をしていくことで経営状況の推移がみえて
きます。
この分析をしていく中でそれぞれポイントとなる指標が
あります。それについて簡単にご説明させて頂きます。
(安全性)
①安全率=税引き前CF÷借入返済額 ⇒ 1.3以上
※土地活用の場合は、計画当初で1.5以上は必要です。
②返済比率=借入返済額÷マンションの潜在的な総収入×100 ⇒ 50%以下
※計画当初で40%前後、既存の経営でも50%前後を目安に
する必要があります。
③損益分岐点=(運営費+借入返済額)÷マンションの潜在的な総収入×100
⇒ 70%
④運営費比率=運営費÷マンションの潜在的な総収入×100 ⇒ 15%~25%
1)ビルメンテナンス費=10~15%
2)リフォーム積立金=5%
3)管理委託料=5%
※ビルメンテナンス費については、EVのない物件で10%前後、EVがある物件
で15%前後を基準と考えます。
※合計が30%を超えると危険な状況ですので、
運営費の削減などを検討する必要があります。
このように、安全性についての指標をもとに
経営のどこに問題があるのかを分析していきます。
キャッシュフローツリーを作成することで問題点が
全て浮き彫りになってくるのです。