次は（効率性）についてみていきます。

もう一つの指標である（安全性）は、その事業が

どれだけ安全かということを示しています。

それに対して効率性については、その事業の効率性、

つまり投資に対してどのくらいの割合で回収

できるか、そのリスクや効率性はどうかということを

分析します。

①表面利回りについては、本当にざっくりとした指標と

なります。そのマンションが潜在的に稼ぎ得る総収入と

建築金額（税込み）のみで計算し、どのくらいの投資効果

（投資利回り）があるかという指標です。ですので、

一切の空室リスクや家賃下落リスクは加味しておりません。

また、その分母となるものも、建築金額のみであり、

その他本投資に必要となる諸経費は考えません。

ですので、具体性は低い判断基準となりますので、

最初の段階でざっくり判断する際に用います。

例えば、収益物件を購入する場合でも、売値と収入で

最初にざっと判断してしまいます。その上で、ある程度

土台に乗るような数字が出れば、詳しく中身をみていく、

といった感じです。

また、世間で言われている“表面利回り”というのは

この数字のことです。ですので、購入や新築を計画する

際には、この指標だけで購入を決定すると、後で空室や

家賃下落、滞納など様々な状況の変化に対応できず、

自己破産といったことにもなりますので、あくまでも

大まかな判断基準としてお考え下さい。