みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、手残りが増える賃貸マンションのリノベーションについて、ご紹介いたしました。
その中で、表層リノベーションという考え方をご紹介しましたが、すべての物件で表層リノベーションが効果的というわけではありません。
築浅のマンションと築古のマンションでは、リノベーションする場所も違えば、考え方が違ったりします。
本日のブログでは、築年数からリノベーションというものを考えていこうと思います！！

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１．築10年で考えるプチリノベーション
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション
４．まとめ

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１．築10年で考えるプチリノベーション

築10年から15年未満の物件であれば、「プチリノベーション」をオススメしています。
プチリノベーションでは、壁や床など目につくところだけをリノベーションします。
このプチリノベーションは、原状回復との組み合わせで行うと効果的でしょう。
例えば、部屋の壁の一面だけを、色味や模様のあるクロスにして、床には塩ビタイルを貼るのです。
また、「イケア」などで扱っているようなデザイン性のある家具を置いてみたりするのも良いでしょう。
つまり、通常の原状回復工事のときに、何点かだけポイントを決めるということです。

ただし、残念なことにプチリノベーションだけで、すぐに入居が決まったという事例は少ないのが現状です。
そこで、プチリノベーションに加えて、募集条件や家賃の見直しをすることをご提案しています。
ここで注意して頂きたいことは、むやみに家賃を下げたりしないということです。

まずはオーナー様の賃貸マンションのある地域の家賃相場を調べてみましょう。
最近では、新築物件の方が築10年の中古物件よりも安いということが多々起こっています。
中古物件が新築物件よりも、家賃が高いとすれば、みなさまはどちらの物件に住みたいと思いますか？
条件の見直しや家賃の見直しをして頂きたいのは、こういって理由があるからなのです。
もし、家賃を下げずに入居付けしたいという場合は、ライバル物件よりも魅力的なサービスや設備をつけるようにしましょう！
例えば、家電をプレゼントしたり、仲介手数料を半額にする値引サービスなどをオススメさせて頂いております。

 
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション

築15年を越えてくると、プチリノベーションではなく表層リノベーションをオススメしております。
壁、床、天井、建具などは、できるだけ現状のまま活かして、「貼る・塗る」というリノベーションスタイルです。
築年数の経過している物件はフローリングに傷がついていたり、色あせていたりしています。
なので、傷んだ床は交換したり、耐久性に優れている塩ビタイルを貼ります。

「貼る・塗る」というリノベーション手法ももちろん大切ではありますが、それ以上にデザインとカラーコーディネートには気をつかいましょう。
このように話させて頂くと、どんなデザインにすればいいのかと悩まれるオーナー様も多くいらっしゃいます。
しかし、必要なのは「オーナー様の好みの部屋」ではなく、「入居者が好む部屋」です。
私たちは、年に2回、20代～40代の男女に、どんな部屋が好みなのかを調査していて、各世代に好まれる部屋作りをさせて頂いております。
そのためにも、オーナー様の賃貸マンションの周辺には、どの世代のかたが住まわれているのかを知ることが必要になります。
これまでのブログでも何回も市場を知ることが大切ですと、お伝えさせて頂いていたのは、こういった背景があるからなのです。

お伝えさせて頂きたいことを簡単に言わせて頂くと、「万人受けする部屋」にはしないということです。
10人が10人「良い」という部屋を目指してしまうと、結果的に、平凡で無難な部屋になってしまいやすいです。
万人に好かれる物件にしないことで、立地や家賃の競争から抜け出すことができるのです。

と、ここまで部屋作りに対する考え方をご紹介させて頂きました。
ここからは、実際にどんなリノベーションをするのかをお伝えしていきます。
入居がなかなか決まらない理由として、「駅から遠いから」「バストイレが一緒だから」など、マイナスポイントが挙げられていることが多いです。
しかし、使い勝手の良さや駅からの距離が原因で入居が決まっていないわけではありません。
その証拠に、オーナー様の隣の賃貸マンションは満室のままということは、よくあることかと思いますし、既存の入居者も駅から遠くとも住んでくれているわけです。
つまり、オーナー様の賃貸マンションにある設備でもいいという人たちをターゲットにしていきましょう。

例えば、「3点ユニット」のリノベーションをされるオーナー様がいたとしましょう。
風呂とトイレを分ける工事をするには、約50万円のコストがかかります。
オーナー様としては、50万のコストを改修したいので、家賃を上げたいですよね。
ですが、今どき、風呂トイレが別だからといって、家賃を上げることってできませんよね。
どちらかと言えば、ようやく土俵に乗った感じかもしれません。
それなのに、家賃を上げるから、入居者が決まらないという悪循環に陥ってしまいます。
極端な話、古臭い間取りでも3点ユニットでも構いません。
古くても綺麗にして、魅力的な化粧直しの工事を施せばいいのです。

 
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション

マンションでも木造アパートでも、築25年を経過すると、室内の設備に古臭さが残ってきます。
そんな築年数の古い物件には、アンティーク調の部屋に仕上げる「レトロリノベーション」をオススメさせて頂いています。
この工事は、塗装を中心としたものを行います。
例えば、壁や設備にペンキで塗装を施して、わざと荒い状態のままにしておき、古くて落ち着いた雰囲気を出すのです。
設備などは特に不具合がなければ、古いものをそのまま使って、低コストに収めるようにします。

例えば、３DKの築35年のマンションを新築同様にリフォームしようとすれば、設備の交換も含めて、1部屋300～400万円程度かかります。
さらに、キッチンや水回りの取替工事をするなら、原状回復ではなくバリューアップ工事となってしまい、修繕費としてではなく減価償却費として焼却していくことになります。
そんな広くて、古い費用がかさみそうな部屋こそ、レトロリノベーションが効果を発揮してくれます。
イメージとしては、アメリカのブルックリンスタイルの部屋作りでしょうか。
ご興味を持たれた方は、一度検索してみてください！！

さて、具体的なお部屋作りについてお話していきます。
例えば、３DKのマンションの場合、部屋を区切る内装壁や天井を取り払って、コンクリートがむき出しのスケルトン状態にします。
そのまま残すのは、キッチンと風呂、トイレ、床だけです。
レトロリノベーションでは、「貼る」ことはせずに、「塗る」作業だけで仕上げていきます。
その理由としては、「貼る」より「塗る」法が低コストだからです。
なので、かかる費用としては、解体と塗装がメインになります。
ほぼすべてを解体して間仕切りも取り払っているので、部屋は大きなワンルームになります。
最近では、DIYブームということもあり、入居者自らが部屋を作れるということに魅力を感じる入居者もいます。
あえて何もしないでおいておき、「自分好みの部屋を作れる！」というキャッチコピーを掲げて、そのままワンルームとして貸し出すのも効果的かと思います。

４．まとめ

いかがだったでしょうか。
リノベーションと一言で言っても、築年数や建て方によって変えた方がいいと分かって頂けたかと思います。
今回は、物件の特長を活かしてリノベーションをするということをご紹介しましたが、何より大切にすべきことは入居者に好まれる部屋を作るということです。
オーナー様の賃貸マンションの特徴や状況と、入居者が求めるニーズを合わせて考えた結果が、本日お話させて頂いたことにです。
ただし、注意して頂きたいのは、築年数〇〇年だから、このリノベーションなんだ！ということではないことです。
物件の状態によっては、たとえ築20年であってもプチリノベーションをした方が効果的な場合もあります。
ご自身の物件の状態にあったリノベーションをご希望されるオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお気軽にお問合せください！