みなさま、こんにちは。 サムズアップの小西です。
前回までのブログでは、空室対策をしているのに空室が埋まらないときに見落としているポイントをご紹介させて頂きました。
手間とお金をかければかけるほど空室が埋まりやすいことに間違いありませんが、あまりにも入居者の求めているものと違っていれば、空室はなかなか埋まらないことでしょう。
しかし、同じ空室を埋めるならば、お金をかけずに空室を埋めたいというのがオーナー様の本音ではないかと思います。
そこで、本日はリフォームをしても手残りが増えるリフォームについてご紹介していきます！

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１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！
２．リノベーション投資が節税対策になる理由
３．表層リノベーションというローコストリノベーション
４．表層リノベーションで得られる効果
５．まとめ

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１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！

私たちの仕事は、長い間空室が埋まらないとお悩みのオーナーである皆様のお話を聞くことから始まります。
そこでよくお聞かせ頂くのが、「空室を埋めたい」「収入を増やしたい」ということです。
しかし、注意して頂きたいのは「収入」と一言で言っても、家賃収入や利益、手残りなど色々と種類があるということです。
そこでご質問ですが、皆様は収入を増やしたいと思うとき、なにを思い浮かべていらっしゃるでしょうか。
きっと多くのオーナー様は「家賃収入を増やしたい」と言われるのではないでしょうか。
しかし、オーナー様が一番に重視すべき収入とは、家賃収入でなく、手残りであると私たちは考えています。
例えば、家賃収入は多いけれど、必要経費が多くて手残りがほとんど残らない賃貸マンションと 家賃収入は少なくても必要経費がほとんどかからず手残りが多く残る賃貸マンションがあるとしましょう。 皆様はどちらのマンションオーナーになりたいですか。
もちろん、手残りが大きいほうがいいとお考えになられることでしょう。
空室を少しでも早く埋めるために、積極的にリノベーションをされるオーナー様は多くいらっしゃいます。
しかし、いくら空室が埋まって家賃収入が増えたとしても、節税対策に無頓着なままでは、効果的に手残りを増やすことはできません。
せっかくリノベーションをするのならば、節税効果が見込めて、手残りが多くなるなり方をされてはいかがでしょうか。
これから手残りが多くなるリノベーションについて、ご紹介していきます！！

２．リノベーション投資が節税対策になる理由

一番いい節税対策は、リノベーションによる「再投資」です。
賃貸経営は物件を購入する、物件を建設する「一次投資」だけでは終わりません。
経年劣化によるダメージから逃げることはできませんので、必ず改修工事や修繕工事をする時期が訪れます。
つまり、ここでは「再投資」というものを、改修工事や修繕工事のことと定義させて頂きます。
そして、再投資をするときに「経費を使う」リノベーションをすることで、税金を減らし、手残りを増やすようにするのです。
この経費を使ったリノベーション工事に関しては、以下の章で説明致しますので、ここでは割愛させて頂きます。
経費を使ったリノベーション工事をするときにご注意いただきたいことは、経費は単年計上しかできないということです。
つまり、リノベーション工事をしたその年は大きく経費化することができても、翌年以降は経費化するものがなく、かえって税金が増える可能性もあるということです。
もし、そうなる時には外壁工事など別の経費を作って、一括償却をされるとよいでしょう。
他にも、空室が出るたびにリノベーションによる再投資をすることで、経費を増やし節税対策を行われるとよいでしょう。
このように、経費を使ったリノベーションをすることで、物件の価値を上げながら手残りを増やすことができるようになります。
そして、この相乗効果がリノベーション投資の最大のメリットとなります。

３．表層リノベーションというローコストリノベーション

ここまでリノベーション投資をすることが節税対策になるとお伝えしていますが、ほとんどのオーナー様は驚かれます。
そう言いますのも、マンション建築時の返済が残っているのに、追加で融資を受けて行うリノベーションをして、手残りが残るなんて考えられないからです。
なかには、「そんなうまい話があるわけない」と怪しまれたこともありました。

私たちが手掛ける表層リノベーションとは、簡単にご説明させて頂くと「原状回復工事にかかる金額の範囲内でのリノベーション」になります。
ここで注意して頂きたいのは、工事費用が原状回復工事と同じというわけではないということです。
２章でご説明させて頂いたように、節税効果を活用しているために原状回復工事の範囲内に収めることができているということです。
つまり、その点が一般的なリノベーションとは違っていると言えます。
私たちのリノベーションでは、老朽化により空室期間が長く続く部屋に対して、いかにローコストで再生工事を行い、息を吹き返させるかがキーポイントです。
例えば、不人気な「３点ユニット」を入居者受けするように変えようと思うと、まず最初に思いつくのはバストイレを別にする工事ですが、私たちは３点ユニットのまま表層にシートを貼るというご提案をさせて頂いております。
他の言い方をしますと、リフォームが「美容整形」だとすると、私たちのリノベーションは「化粧」です。 整形ほど大掛かりなことは一切いたしません。

ただし、化粧でも眉毛だけをしっかりと描く、口紅だけをきれいに塗るなどすると、不自然なメイクになってしまいます。
なので、どうせ化粧をするならば、全体的に手を加えたり、直したりすることでトータルバランスを良くしようとしますよね。
このように部屋も化粧と同じで、全体的に手を加えることでトータルバランスを良くして、より効果的にしていきます。
例えば、和室をフローリングに変えたのに、収納は襖のままといった中途半端なリフォームでは、ちぐはぐな印象を与えてしまうことでしょう。
そして、それでは家賃は上げられませんし、結局は入居者から選ばれない部屋になってしまうというわけです。

４．表層リノベーションで得られる効果

ここまでで、部屋を「修繕する」のではなく「再生させる」という考え方をお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてを新品にするという考え方ではありませんので、ご注意ください。
次回のブログで詳しく説明させて頂くので、ここでは割愛しますが、単年度償却という節税効果のある再生投資をしていきます。
そして、この再生投資で得られる効果として以下のものがあります。

①ある程度まとまった工事費を支払ったとしても翌年の手残りが増える
②家賃を10％上げても満室になる

節税対策を考えたとき、設備が古いからといって新しいものに交換することは適当ではありません。
既存の設備に化粧直しを施す工事をしていきます。
その結果、部屋の魅力がアップし、家賃を上げることができ、入居者の属性が高くなるのです。

５．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかってしまいますので、実際にリノベーションをされるオーナー様は少ないのではないでしょうか。
しかし、本日お伝えさせて頂いたリノベーションだと、結果的には原状回復工事と同じ程度の金額で効果的なリノベーションを行うことが可能になります。
さらに手残りまで増えるという嬉しい特典までついてきます。
冒頭でもお伝えさせて頂いたように、オーナー様が本当に重視すべきは手残りではないでしょうか。
家賃収入が多くても、資金繰りに苦しまれているオーナー様も世の中にはたくさんいらっしゃいます。
空室が長く続いて困っているオーナー様には必見の空室対策だと思いますので、ご興味のあられる方は以下までお気軽にお問合せください！

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