おはようございます！サムズアップ小西です。

前回のブログでは、マンションの空室ができてしまう原因について紹介させて頂きました。

本日から数回に分けて、満室経営を実現している大家さんが実践している空室対策をご紹介していこうと思います。

 

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目次

1．小予算でおしゃれ！ときめきリフォーム術

2．いま人気の設備はつけない！！

3．外観イメージを変える！！

4．エントランスのリフォームはケチらない！！

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1．小予算でおしゃれ！ときめきリフォーム術

空室対策の一番のポイントは、仲介業者に「客付けさせてほしい！」と言われるような物件にすることです。

そうするためには、内見したら即制約するような物件にする必要ことが必要です。

しかし、多くの大家さんの物件は、残念ながら仲介業者が客付けしたくなるような物件にはなっていません。

むしろ、「家賃を下げないと決まらない・・・」と思われてしまっているメンテナンスの行き届いていない物件のほうが多いといっても過言ではありません。

 

では、仲介業者が紹介したいと思う物件はどんなものなのでしょうか。

それは家賃以上の価値を感じられる物件になっているのかどうかです。

端的に言うと、入居者に設定家賃以上の価値を感じてもらうことができれば、需給状況など関係なく、どんな家賃でも入居者は決まるものなのです。

入居者が決まらないというのは、その家賃に見合った価値を提供できていないということなのです。

 

では、家賃以上の価値を感じてもらうためにはどうすればいいのでしょうか。

答えはとてもシンプルです。

リフォームして失われた商品価値を取り戻すしかありません。

ここで注意して頂きたいことがあります。

ただ単にリフォームをして商品価値を取り戻すだけではいけません。

採算に合う程度のお金をかけてリフォームをすることが重要です。

そして、重要なことはもう一つあります。

「こんなものがあったら便利だな」という生活アイテムを散りばめることです。

和室を洋室にリノベーションしなくても、ほんの少しのアイデアで商品力をアップさせることは可能になるのです。

それでは、これから小予算でおしゃれなリフォームをお伝えしていきます！！

 

2．いま人気の設備はつけない！！

見出しを見て、少し意外に感じられた方も多いのではないでしょうか。

ではなぜ、いま人気の設備はつけないほうがいいのか。

それは、いま人気の設備を付けたとしても、数年後にはブームが去ってしまっているからです。

たとえば、東日本大震災前には人気設備の上位にあったオール電化は、今では電力供給の不安から人気が落ちてきています。

他にも防犯性が高いと言われるカードキーや携帯で施錠が可能なハイテクキーなども、一時的には人気がありましたが、現在では普通の鍵の物件と家賃や入居率に差がつくことはなくなりました。

 

ただし、注意して頂きたいのは、絶対に必要なアイテムを外さないこと。

たとえば、防犯対策としてのモニター付きインターホン。

女性の大半は、防犯面からモニター付きインターホンのない物件には住みたくないという事実があります。

このような絶対に必要なアイテムは、全国賃貸住宅新聞社が定期的に発表している賃貸設備人気アンケートを参考にしてみてはいかがでしょうか。

 

しかし、これから先につけておくべきアイテムを上記のランキングから知ることはできません。

アパートの商品価値を高めていくためには、将来を先取りした設備を知る必要があります。

では、どうすれば将来を先取りすることができるのでしょうか。

ひとつご提案させて頂くと、最新分譲マンションの設備を参考にするということ。

実は、賃貸物件の人気設備は、分譲マンションの人気設備が数年後に波及してきていることがほとんどなのです。

分譲マンションは販売競争に勝ち抜くため、世の中のトレンドを先取りした設備で勝負しています。

つまり、常に賃貸物件の数年先をいっている分譲マンションの設備を見ると、将来、賃貸物件で人気が出る設備が分かるようになるのです。

 

3．外観イメージを変える！！

人の第一印象は、出会った瞬間に決まると言われています。

同じように、マンションも内見時の第一印象で物件の印象が決まっているのです。

物件の第一印象が良ければ、物件への期待度も高まり、おのずと成約率は高まります。

つまり、見た目の印象をよくすれば、どんなに古い物件でも入居率を改善することができるようになるのです。

それだけマンションの外観は大切なわけですが、意外にも外観にこだわる大家さんは少ないです。

 

ところで、外観のイメージを変えるといっても、どうすればいいのでしょうか。

第一印象を意識して外観を変えるなら、色を工夫してみましょう！！

なぜなら、人が第一印象を決定するとき、視覚から得られる情報が約90％を占めているからです。

その中でも、55％を色で、45％を形で判断していると言われています。

つまり、色を工夫すれば第一印象を良くすることができるわけです。

 

ただ、色選びって難しいんじゃないの？と疑問に感じられた方もいることでしょう。

しかし、色選びに特別な感性やセンスは必要ありません。

ポイントとして、配色の基本は２～３色以内におさえること。

基本はメインの色が1色、アクセントカラーが1色あれば十分にイメージを変えることができます。

面積比率としては、メインの色が全体の70％、アクセントは鮮やかなものは5％程度、ダークな色であれば30％程度まで配色しても問題ありません。

 

4．エントランスのリフォームはケチらない！！

先ほど入居率は第一印象が大きくかかわっているという話をさせて頂きました。

内見者が最初に目にするものが外観なら、次に目に飛び込んでくるのはエントランスです。

エントランスは物件の顔ともいえる重要な部分なので、常に清潔にしておく必要があります。

ここで悪い印象を与えてしまうと、「部屋の中も汚いんだろう」と想像されてしまうこともあります。

反対にエントランスがきれいだと、気持ちよく内見者を迎えることができますし、部屋への期待も膨らませてもらうことができます。

 

郵便受けをA4サイズの郵便物も入るダイヤルロック式に取り換えたり、エントランスの壁と天井を振りなおして清潔感と明るさを出すことも有効的でしょう。

ほかにも、季節ごとにエントランスを飾り付けて演出することも非常に有効です。

例えば、クリスマスにはクリスマスツリーを置いてみたり、お正月には鏡餅を置いてみたり。

しかし、これらは物件のすぐ近く住んでいないとできないことではあります。

遠方に住まれている方にオススメなのは、人工植物やフェイクフラワーです。

見た目を良くすることが目的なのですから、本物の植物にこだわる必要は全くありません。

お手入れもラクで、いつまでも綺麗なままエントランスを彩ることができます。

このように、ときめきと癒しのエントランスを演出できれば、成約率が上がるだけではなく、既存の入居者の満足度も上がり長期的に入居して頂くこともできるようになります！