大阪府大阪市住吉区苅田

１９７９年築

鉄筋コンクリート造

７階建て

１ＬＤＫ（４８㎡）

７５，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで、オーナーさまから、なかなか入居が決まらない、

と相談を受けました。

「一度、お部屋を見てください。」ということで、問題のお部屋を見させて

頂き驚きました。別の意味で問題がありました。

それは、このお部屋は３ヶ月ほど前に約３００万円を投資して、ほぼ

フルスケルトンリノベーションをしているのです。その上、デザイン性や

機能性も高く、非のうちどころがないお部屋でした。当時で、築年数が

３０年くらいでしたが、お部屋の中は新築そのもの。３００万円投資をした

だけのことがあるお部屋でした。

では、なぜこのお部屋が決まらないのか・・・。

空室の原因として考えられることは、

①間取りのニーズが乖離している

②募集条件が乖離している（家賃・礼金など）

③認知度が低い

④案内方法が複雑

⑤外観に決定的なウィークポイントがある

以上のようなことが考えられます。

一つひとつみていくと、募集方法に問題があるのではないか、と

考えました。これだけのお部屋にしているのですが、オーナーさまは

今までと同じように、仲介会社さんに

“リノベーション物件”と募集条件を箇条書きにしたＦＡＸを送っている

だけでした。これでは、このお部屋の良さは一切伝わりません。

まず、認知度を上げることと、仲介会社さんの営業ツールを整備する

ことが必要ではないかと思い、独自の物件資料を作成し、オーナーさまに

近隣の仲介会社さんに持って行ってもらうようにしました。

結果的に、それから約１０日前後で入居が決まりました。

空室とは、必ずどこかに原因があります。その原因が明確になれば、

特に投資をする必要もなく入居を決めることができるのです。

大阪府堺市北区東雲東町

１９８８年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

２ＬＤＫ（４５㎡）

５８，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで、今までに外装工事をしていないので、

建物診断をしてほしい、とのご相談を頂きました。空室もありましたので、

空室診断と建物診断を実施しました。結果的に、外壁のクラックや

共用部の劣化が著しく、入居募集にも影響を与えているほどでした。

ですので、外壁・屋根・共用部分の修繕工事をご提案いたしました。

また、物件的にも「補助金」を活用できる物件でしたので、補助金を

活用しての大規模修繕を行いました。

外壁などの大規模修繕も室内のリフォームと同じ考えの部分があります。

室内では、壁一面だけクロスの色を変えても、金額的には大きく差は

ありませんが、入ったときのインパクトは雲泥の差になります。

このように外壁についても、既存の状態と同じ色に塗り替えるのであれば、

一部分だけ色を変えたりして、印象を変えていく方が、建物の印象は

グッと上がります。ですので、提案時にはこのようなパースを作成して

ご提案をします。

 

今回の場合は、オーナーさまの希望でもあり、派手な色はやめて、

ホワイトをアクセントにして、落ち着いた外観に仕上げました。

例えば、上記のパースのように、一部分だけ色を変えたとして、

工事費がどれだけ変わるかということです。正直な話、一切変わりません。

しかし、建物のイメージはガラっと変わります。

このように、大規模修繕をするだけでも、一工夫することが大切です。

ちなみに、ここでは４５０万円の工事費が必要となりましたが、そのうち

補助金が１００万円おりて、実質３５０万円という実績となりました。

大阪府堺市中区深井沢町

２００４年築

鉄筋コンクリート造

９階建て

１Ｋ（２３㎡）

５４，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで、空室が２室空いたので、変わったリフォームを

したいという要望でご相談いただきました。

そこで、あまりコストをかけず、他とは全く違うお部屋をご提案しました。

エリアや間取り的にも、このくらいの投資で家賃を上げることは難しい

ですが、家賃を下げずに短期で入居を決めるためには、とても効果的な

手法です。

結果的に、女性の単身者が入居しました。工事完了１日前に内覧に

来て、最終完了したものを確認した上で決められました。この部屋に決めた

理由を聞くと、一つは立地（駅徒歩１分）と部屋のインパクトとのことでした。

他にはこのような部屋はなく、休日にはよく友達を呼ぶことがあるので、

可愛い部屋が良かったとのことでした。

大阪府堺市中区八田北町

２０００年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（６０㎡）

６５，０００円（共益費など別）

 

 

 

の賃貸マンションで、空室になって６ヶ月ほど入居が決まらない、という

ご相談を頂きました。そこで、弊社で独自の簡易市場調査を実施し、

空室の原因と対策を考えました。結果的には、間取りを２ＬＤＫにして

若い新婚（２人もしくは未就学の子供１人まで）をターゲットにした

デザインリノベーションをご提案しました。

初めてのリノベーション企画でかなり大胆なお部屋づくりをしました。

その結果、ターゲット通りの新婚で１歳の子供さんのいる夫婦で入居が

決まりました。その上、工事が完了する５日前にパースだけで申込み

を頂くことができました。

家賃は６５，０００円から６８，０００円に上げることができ、６０万円の投資で

大きな効果を生むことができた事例になります。

お部屋を決めて頂いた理由は、

「ピンクで可愛く、他にこのようなお部屋はないから」

と、若奥様が最終的に決定したとのことでした。

駅からは１５分以上離れているのに、その理由で決まるということです。

ここは、リノベーションとしてのバリューアップ工事は、６０万円のうち

３０万円ほどですので、家賃アップ分で利回りをみても、１２％という

結果になりました。

 

大阪府大阪市東住吉区杭全

１９９２年築

鉄筋コンクリート造

８階建て

３ＬＤＫ（７７㎡）

８２，０００円（共益費など別）

 

 

の賃貸マンションで、１室部屋が空いたからリノベーションをして

ほしいとのご相談を頂きました。どうしても、和室２室の間取りが

長期的に考えたときに弱いことと、築年数を考えても２順目の

賃貸経営に向けて、建物の価値をバリューアップしたいという

思いがありました。オーナーさまのご要望もあり、基本的には

ほぼスケルトンにしてリノベーションをするご提案を致しました。

７７㎡フルスケルトンでリノベーションして約２８０万円の投資に

なりました。投資額の約９０％は現状と価値の変わらない部分での

工事ですので、「経費（一括損金）」としての扱いができ、所得税の

圧縮にもつながり、オーナーさまには喜んで頂きました。

結果的に、家賃が２万円アップして入居が決まりました。

 

 

 

 

 

 

大阪府堺市北区百舌鳥西之町

１９９４年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（５５㎡）

６５，０００円（共益費など別）

 

の賃貸マンションで、家賃が下がってきているので、

家賃を上げることを考えたいと前向きに考えておられ

ました。そこで、リノベーションを提案しました。

３ＬＤＫから２ＬＤＫにチェンジして、２０代後半から３０代半ばの

共働きの新婚さんをターゲットに決めました。

結果的に、リノベーションした部屋は工事竣工３日前に決まり、

オーナーさまの要望にあった家賃は７，０００円アップ。

今回のご提案のポイントは・・・

①家賃アップできるリノベーション

②所得税対策としてのリノベーション

の２つです。

家賃を上げるためのリノベーションとして、どこにお金をかけるか、

ということが大切になります。お金をかければいくらでも良いものは

つくれるのですが、それでは費用対効果が合わないです。

今回のお部屋は退去後の状態が大変ひどい状態であったために、

原状回復工事に＋αで付加価値を付ける工事を行いました。

工事費用は１０５万円（原状回復工事７０万円／リノベーション工事３５万円）

です。これで家賃が７，０００円アップできますので、グレードアップ工事に

対する利回りは約２４％です。

それと、築２０年ということで償却資産（経費）が減少し、所得税があがって

いる状態でした。基本的には表層でリノベーションしていきますので、

工事費の９５％は経費計上でき、一括損金で落とすことができます。

約１００万円が当年度で償却できますので、所得税対策にもつながります。

 

大阪府堺市中区深井北町

１９９３年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＬＤＫ（５５㎡）

６５，０００円（共益費など別）

 

 

の賃貸マンションで、１４室中、現在空室が４室、４月末には

合計６室の空室になるから、何とかしてほしいと相談が

ありました。

早急に４室の入居を決めるために、次のことを行いました。

①条件を相場への見直し（家賃・礼金）

②１室だけ３ＬＤＫから２ＬＤＫへリノベーション

③他リフォーム前２室を“エラブーノ”にて募集

④独自の物件シート作成

結果的に、リノベーションした部屋は１０日で家賃３，０００円

アップで決まりました。その部屋をモデルとして、エラブーノを

導入した２室のうち１室は一般リフォーム、もう１室はエラブーノの

条件家賃３，０００円アップで決まりました。

原状回復工事を完了していた部屋は、物件シートでの募集から

２０日で入居が確定し、退去したばかりの１室は現在リフォーム中、

もう１室は４月末の退去待ちとなっております。

 

 

 

大阪府堺市北区中百舌鳥町

２０００年築

重量鉄骨造

４階建て

１Ｋ（２５㎡）

５２，０００円（共益費など別）

“>の賃貸マンションで空室ができたので、早期入居できる

ような部屋に改装したい、とご相談がありました。

ここで、一つ考えないといけないのが、

「１Ｋ」

という間取りです。この間取りや広さでは、投資効果の

とれるアイデアは限られてきます。なぜなら、

・間取り変更　→　不可

・設備入替え　→　投資効果が合わない

といったように、なかなか投資をしても効果を求めることが

難しくなります。

そこで、今回の空室対策のテーマは

「ど派手なシングルライフ」

です。単身者はとくに、“独自性”とか“オリジナリティ”という

言葉に魅力を感じます。ですので、ファミリー物件に比べて

派手なお部屋づくりができます。逆に、そこまですれば

選ばれる物件になるのです。

この部屋のリノベーションテーマは

「エルメス部屋」

です。

このリノベーションの効果としては、原状回復工事も一緒に

行い、工事費用は約３５万円となりました。

結果的に工事完了後１５日で、家賃５５，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると２４．００％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

兵庫県芦屋市

１９９０年築

重量鉄骨造

３階建て

１ＤＫ（３６㎡）

６８，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで空室ができたので、家賃を上げる提案をして

ほしいとご相談を頂きました。

現地にて空室調査をさせて頂いたときの第一印象は・・・

“部屋が暗く、ジメジメ・・・”

という印象でした。その中でも家賃を上げたいというオーナーさまの

ご要望に応えるために考えたのが・・・

「ＣＩＮＥＭＡ賃貸」

という突拍子もないアイデアでした。建物の立地や向きによる

室内の暗さを解消することは難しい、というか不可能に近いです。

建物を移動させたり、バルコニーを設置しなおすことができれば

話は別ですが、簡単にはいきません。

そこで、そのデメリットを逆手にとってやろう！という発想です。

暗い場所で行うものといえば・・・

・睡眠（昼寝）

・ホラー

・星空鑑賞

・ゲーム

というようにあらゆる事を考えていく中で、

「映画」！

というところに至りました。これを賃貸マンションの１室に標準

装備してみたらどうだろうか。

企画型のリノベーション賃貸として

①デザイナーズリノベーション（アクセントクロス・塩ビタイル）

②キッチンリアテックシート張り（つまみ交換）

③９０インチスクリーン設置（天井付け）

④プロジェクター設置（天井付け）

⑤遮光カーテン設置

このようなリノベーション工事を行いました。原状回復工事も

一緒に行いましたので、工事費用は約６０万円となりました。

結果的に工事完了後１０日で、家賃７５，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると２８．００％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

 

大阪府堺市中区

１９９５年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（５８㎡）

６０，０００円（共益費など別）

“left”>の賃貸マンションで空室ができて、長期化しているとの

ご相談を受けました。周辺状況など調査した上で、

結論としては間取りの陳腐化と、設備関係の老朽化などの

問題点が浮き彫りになりました。

そこで、一度リノベーションをして、入居者ターゲットを変え、

家賃を１０％上げてみましょう！というご提案を致しました。

家賃を１０％上げる為のリノベーションとして

・３ＤＫ→２ＬＤＫ間取り変更

・キッチン入替え

・床塩ビタイル張り

・アクセントクロス張り

・シャンプードレッサー取替え

などなど、原状回復工事部分も全て含んで９０万円の投資を

行いました。ここでの９０万円を考えると、

・原状回復工事部分：３５万円

・リノベーション部分：５５万円

というような内訳になります。

結果的に工事完了後１４日で、家賃６８，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると１７．４５％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

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