④空室管理については、あまり意識していないオーナーさま

並びに管理会社さんが多く感じます。一般的な賃貸管理業務の

中では入金管理や入居者管理をすることは当然です。ただ、

空室が発生したときに、その空室がすぐに決まれば何も問題は

ありません。しかし、空室が長期化した場合に、その空室をきちんと

管理していないと決まるものも決まらないということです。

特に、これからもっと供給が増え、近隣の同等物件との競争が

厳しくなることが見込まれる中で、いかにして入居者に選ばれる

お部屋にするか、ということが大切です。

同じ条件で、同じくらいの広さ、間取りであれば、空室が綺麗に

保たれている部屋と、ホコリがあり、排水の異臭がする部屋であれば

どちらを選ぶか、ということです。

もちろん、大多数の方は前者だと思います。だから空室を管理する

ということが大切なのです。

これまでは、供給（賃貸住宅）が少なく需要（入居者）が多かったので、

部屋が多少汚れていても、部屋にホコリがあっても、即入居を決める

ということがよくありました。

今の賃貸市場は正反対の状況です。ですので、空室をきちんと管理を

していくとがこれからの満室経営には必要不可欠になります。

③入金管理は文字の通りで、入居者からの家賃の管理を

することです。今は滞納リスクも滞納保証会社を活用する

ことで、大幅に削減できます。

昔の賃貸経営では、入居者さんがオーナーさまや管理人に

直接手渡しで家賃を持って行っておりました。それが、今では

銀行振り込みになり、銀行口座引き落としになり、という形で

変化しております。このような変化も影響して、入居者さんと

オーナーさまが昔のように顔を合わせて、互いに様子を伺う

ということがなくなりました。何も考えずに賃貸住宅を経営

していると、入居者さんとの関係は益々薄くなる一方です。

だから、運営していく中で入居者さんとコミュニケーションを

とれる場をしかけていくことが重要になってくるのです。

ですので、入金管理ということは業務としてほぼ少なくなって

きているのが現状です。ただ、滞納保証会社の仕組みに

よっては、滞納が発生したら○○日以内に事故報告をして

下さい。そうでないと保証ができません、という会社もあります

ので、その点での管理は必要になります。

滞納督促業務の手間は省かれますが、注意が必要なことが

滞納リスクと入居者トラブルリスクは別物ということです。滞納

リスクは保証会社で回避することができるとしても、その入居者の

質を見極めないと、他の入居者とトラブルを起こし、良い入居者が

出ていってしまうということにもつながり兼ねません。ですので、

滞納保証会社に加入する一方で、その入居者本人の属性を

見極めていく、ということは今後も継続していくべきかと思います。

②入居者管理という言葉はあまり聞かないかもしれませんが、

言い換えると入居者対応のことです。ですので、水漏れなどの

クレームに対する一次窓口から工事対応、また家賃交渉や

契約事項に関する問い合わせなど、入居者に関するほぼ全ての

対応をするということです。

これからの賃貸管理においては、これも今までのように受身の

管理をするのではなく、能動的な、攻めの管理をしていくことが

大切になってきます。

というのは、今までの賃貸管理における入居者対応は、クレームが

入れば対応するというマイナスからのスタートでした。そこで、素早く

丁寧に、的確に、ミスなく対応して当然。少しでも対応が遅れたり、

ミスがあれば・・・、という状態です。これでは、いくらオーナーさまや

管理会社さんが入居者さんのことを想い、対応してもプラスになる

ことは稀です。

そうではなく、入居者さんからクレームになる前にその種を摘んで

いくことが大切ではないかと思います。こちらから定期的にアンケートを

実施するとか、季節ごとにイベントをするなどして、入居者さんとの

コミュニケーションを蜜にしていくことが重要です。

このような対応をオーナーさまや管理会社さんからアプローチを

かけていくことが、このような飽和状態の賃貸市場で勝ち残る一つの

手段ではないかと思います。

①建物管理（ＢＭ）は、オーナーさまは皆さんご存知のことだと

思います。建物管理やビルディングマネジメント（ＢＭ）とも言います。

これは簡単に言うと、建物をより良い形で維持していくために、

必要な最低限の定期的なメンテナンスのことです。

方法としては様々な方法があります。例えば、自主管理をしている

オーナーさまであれば、ご自身で日常的に清掃をしたり、点検を

したりするオーナーさまもおられます。

また、専業家主でなければ難しい自主管理ですので、管理業務を

委託している場合は、その管理会社や別の専門業者に委託する

ケースがあります。

また、その内容に応じて一括で任せることもできますし、個別に

業者や人を変えて委託することも可能です。これはオーナーさまの

考え方一つです。

それぞれの方法により毎月発生するランニングコストも大きく違います。

一般的に言うと、

・オーナーさま自身（かなり安い）

・工種別に個別発注（安い）

・専門業者に一括委託（高い）

・管理会社に一括委託（やや高い）

一般的にみるとこのような形になります。ただ、一概には言えないので、

あくまで参考までにしてください。

賃貸不動産を所有していると必ずついてくるのが、賃貸不動産の

「運営」です。これまでの賃貸業界では、これを賃貸管理とも言って

いました。賃貸不動産を運営するにあたり、必要になってくることを

箇条書きにすると次のようになります。

①建物管理（ＢＭ）

②運営管理（ＰＭ）

です。しかし、今までの賃貸管理では、これらのことをぼやっとさせて

きていたのが現実です。そこで、実際に運営する上で、必要になること、

またこれからの賃貸経営で考えるべきことを私なりにまとめてみます。

①建物管理（ＢＭ）　★３

②入居者管理　★４

③入金管理　★４

④空室管理　★２

⑤経営管理　★１

⑥コミュニティ管理　★２

★１がこれからの賃貸経営を成功に導くためには重要で、★４になるに

従って当然の業務になってきます。これからはこのような賃貸管理形態を

とっていくことが、厳しいと言われる賃貸市場の中で、入居者から選ばれ、

且つ経営的な視点で運営をしていくことができ、成功することができると

考えています。

今は、ここまで考えなくても今までの延長線上で運営し、満室経営をする

ことができるかもしれません。しかし、これから５年、１０年と考えた場合に、

この６つの観点で運営をしていくことが必ず必要になります。

具体的にどのような取り組みをしているか、ご紹介していきます。

（入居者満足につながるサービスの例）

①-1　入居時に特典サービス

①-2　優良入居者には毎年サービス

①-3　共用部の水栓開放

①-4　イベントの企画と運営

①-5　こちらからクレーム事前対策（アンケート）

退去を事前に把握することで、どのくらいの効果があるのか

を数字でみていきたいと思います。

繁忙期で多いのが、３月中旬や３月末という募集のかけにくい

ときに退去するということです。繁忙期は２月から３月にかけてが

最も入居者が移動する時期となります。この時期を少しでも

外すと賃貸での入居は苦戦するケースが多くあります。

（何も対策を打たない場合）　※家賃は８万円とする

・退去通知：２月末

・募集開始：最短３月初旬

・募集期間：１．５ヶ月

・入居開始：４月中旬

・空室損失：６月入居として▲１６万円

（事前に把握している場合）

・退去通知：２月末

・募集開始：最短１月初旬

・募集期間：３．５ヶ月

・入居開始：４月中旬

・空室損失：４月中旬入居として▲０万円

これは極端な例ですが、事前に退去予定が分かっていれば、

様々な手を打つことができます。例えば、４月中旬入居の

場合、家賃１ヶ月無料とか１年間家賃１０％ＯＦＦなどです。

このようなキャンペーンをしても、上記の空室損失を考えると

プラスになります。他にも、壁紙を選んでもらうことができる、など

色々あります。

このように、数字で考えてもメリットは大きくあります。

具体的にどのような取り組みをしているか、ご紹介していきます。

（入居者満足につながるサービスの例）

①-1　入居時に特典サービス

①-2　優良入居者には毎年サービス

①-3　共用部の水栓開放

①-4　イベントの企画と運営

①-5　こちらからクレーム事前対策（アンケート）

こちらからクレームを拾いにいく、というと拒否反応を起こす

オーナーさまが大半だと思います。しかし、よく考えてみて

下さい。入居者さんがちょっとしたことでも、オーナーさまには

言えず不満を抱えていると、年月が経つにつれて大きくなって

きます。そして、あるタイミングを機に退去してしまう、という

ことが多くあります。

逆に、クレームが小さいときに対応しておけば、後で予期せぬ

出費を防げたり、未然に防げた退去をみすみす手放してしまう

ということに繋がります。これもまた、数字として見えるものでは

ないですし、入居者のクレームを拾うことは抵抗が強いと思い

ます。しかし、賃貸管理をしていると、そのような小さな不満が

積もって退去になったというケースが多々あります。

年に２回程度、入居者さんへのアンケートを実施し、退去予定

などを調査していくことも大切です。

退去予定も１ヶ月前に分るのと、３ヶ月前に分かるのとでは、大きく

違います。特に繁忙期前後ではシビアな問題になります。

例えば、４月中旬に退去する方がいるとします。この方は契約上、

３月中旬に申し出をしてくるでしょう。しかし、３月中旬から４月末

から入居できます、と募集をかけても厳しい現実があります。

これを１月中旬に掴むことができれば、そこから募集をかけることが

でき、この時期はお部屋探しをしている方も多いです。

また、キャンペーンなどで条件を変更したり、内装をバリューアップ

したりと様々な工夫をすることができます。

このように、入居者さんに定期的にアンケートを実施することは、

様々な点でテナントリテンションに繋がってくるのです。

具体的にどのような取り組みをしているか、ご紹介していきます。

（入居者満足につながるサービスの例）

①-1　入居時に特典サービス

①-2　優良入居者には毎年サービス

①-3　共用部の水栓開放

①-4　イベントの企画と運営

①-5　こちらからクレーム事前対策（アンケート）

賃貸マンションにコミュニティを形成していくことが、これからの

賃貸経営では大切になってきます。昔の日本では、近所付き合いが

一般的に行われており、子供が学校から帰ってきて、近所の

おばちゃんが面倒を見る、ということが当たり前でした。

また、おかずが余ったら隣の家族に分けたり、野菜を分けたりという

ことが頻繁に行われていました。まだ、田舎の方ではこのような風習が

残っている地域もありますが、都会になればなるほど薄れています。

これからの賃貸住宅でも、このような地域のコミュニティを取り戻して

いくことが大切です。また、賃貸マンションの場合、将来的には地域まで

巻き込んだコミュニティの運営をしていく必要があると思いますが、

まずはそのマンション単体でのコミュニティをつくることです。

最近ではよく耳にするようになってきたシェアハウスというのも、このような

部類に属します。

コミュニティが人を育て、人々の安全を守っていきます。また、これからの

賃貸住宅に住まう世代の入居者は、このようなコミュニティを強く望んで

いるのです。入居者のニーズに合った、他にはない企画・運営をしていく

ことが、これからの賃貸経営には必要不可欠となってくるのです。

具体的にどのような取り組みをしているか、ご紹介していきます。

（入居者満足につながるサービスの例）

①-1　入居時に特典サービス

①-2　優良入居者には毎年サービス

①-3　共用部の水栓開放

①-4　イベントの企画と運営

①-5　こちらからクレーム事前対策（アンケート）

イベントとは少し違ってくるかもしれませんが、最近増えている

のが、カテゴリーに特化した運営方法です。賃貸マンションでは、

まだまだこれからだと思いますが、シェアハウスなどでは結構

ユニークなものが増えてきています。

例えば、“ダイエット型”シェアハウスです。

ここでは、毎月、入居者に対して体重測定を行い、その体重の

変化と家賃を連動させています。例えば、体重が下がれば家賃も

連動して下がり、体重が増えれば家賃もそれに伴い上がります。

このような運営は、何もしないで出来ることではありません。運営側

（オーナーさまもしくは管理・運営会社）が仕掛けていくことが大切

です。また、これを継続していくにはそれなりのノウハウが必要に

なります。

このように、賃貸マンションでも何かに特化させて、それに合った

イベントを企画・運営していくことで、建物がブランディング化され、

入居者から選ばれる賃貸マンションに変貌していきます。

具体的にどのような取り組みをしているか、ご紹介していきます。

（入居者満足につながるサービスの例）

①-1　入居時に特典サービス

①-2　優良入居者には毎年サービス

①-3　共用部の水栓開放

①-4　イベントの企画と運営

①-5　こちらからクレーム事前対策（アンケート）

入居者満足を高めることの代表例として、

“イベント”があります。しかし、イベントを企画、運営することは

意外と大変なことです。オーナーさまが家主業を専業として

取り組まれていても、なかなか出来るものではありません。

しかし、実際にそのようなイベントを開催し、入居者満足を高めて

いるオーナーさまも中にはおられます。

例えば、所有している畑を活用して、

「芋掘り大会」とか、夏になると「バーベキュー」などを、入居者に

対して取り組んでいます。これは、物件の間取りタイプや入居者さんの

タイプによっても変わってきます。社会人でバリバリ働く単身者世帯の

多い賃貸マンションで芋掘り大会をしても難しいと思います。

この賃貸マンションのように、ファミリー層向けで、小さな子供さんの

いる世帯が多いと効果的です。

他にも様々なイベントを紹介していきます。