物語の事例として他にあげるとすると、

「バーベキューなどのイベント」

です。このような企画を取り入れている賃貸マンションならびに、

オーナーさまは増加しつつあります。しかし、まだまだ少ないので、

今でしたらそのようなイベントある賃貸マンションも差別化する

ポイントの一つになります。

これは、現在所有している賃貸不動産（建物）内に余裕のある

共用スペースは必要ありません。逆に、室内でやるより屋外でやる

ことが多いと思います。

ですので、建物の横に隣接する駐車場スペースなどを利用して

開催するオーナーさまもおられます。また、そのようなスペースも

ない場合には、バーベキューなどのできる施設、特に山の中の

施設まで予約をして開催するケースもあります。

子供さんのいるファミリー世帯の方が効果は大きいです。そのような

世帯の方が参加率が高くなります。また、このようなファミリー世帯は

奥様同士などで集まることが多く、口コミ効果が非常に高いです。

このようなイベントを定期的に開催していると、入居者同士が顔見知りと

なり、建物内でのコミュニティが形成され、昔の日本にあったような

コミュニティでのセキュリティ性が向上します。

こうなると、建物にも愛着が湧き、前に述べたような良い影響が生まれて

くるのです。

コミュニティの運営や管理をしていく中で、キーワードになるのが、

「物語を貸す」

ということです。建物や部屋を貸すことともそうですが、その中での

暮らし方やそこで実現できる事柄を貸していくことです。

同じように、建物の共用スペースを活用して“物語”を貸していくことが

選ばれる建物づくり・運営につながってきます。お部屋に関しては、

同じ間取りや一般的な部屋でもこじつけで物語をつくることができます。

内装に関してリノベーションなどをコンセプトつけて行えば、物語を

つくりあげることができます。ただ、そのような投資をしなくても、

表現の仕方一つで、ただの部屋を物語風に紹介することもできます。

今回は、コミュニティということで、共用スペースに物語をつけて紹介

していくことの大切さを伝えていこうと思います。

最近増えてきているのが、「農園（畑）」です。関東の中心などでは、

ビルの屋上を緑化して、区分けした上で、貸しているという実際の

事例もあります。しかも、数十㎡という面積で数万円という賃料で

貸しているのです。

賃貸住宅の入居者だけでなく、世間一般的にプチ農業がブームと

なってきているのです。特に、都心部などではそのようなスペースが

ないので、高い賃料を支払ってでも借りて、農業をしたいというニーズが

あります。

ですので、これから企画する賃貸不動産でも、企画やプランニングの段階

から、このような特別な企画をすることが大切です。

それと、その中でも物語をアピールし、貸していくことです。

コミュニティにおけるニーズのアンケート結果も出ております。

SUMOの調査データを参照すると、集合住宅内に親しくしている

人数が多いほど建物に対する愛着が増すという結果があります。

実数でみていくと、

（集合住宅内に親しくしている人数／愛着率）

・０人／４２．３％

・１～２人／４０．７％

・３人以上／５０．２％

という数字でも出ております。このように集合住宅内に親しくしている

人数が多くなればなるほど、建物に対する愛着は増し、結果的に

長期入居や優良入居者につながっていきます。

また、親しくしている人数と家賃に対する納得性についても次のような

数字が出ています。

（集合住宅内に親しくしている人数／家賃納得率）

・０人／４２．８％

・１～２人／４４．１％

・３人以上／５０．３％

という結果です。

このような数字としての結果からも、これからの賃貸住宅において、

入居者間の交流を促す（イベントの企画・運営など）ことが「差別化」に

つながっていくのではないかと思います。

⑥コミュニティ管理はこれから先の賃貸経営において、

差別化していく大きな役割を担っていると考えております。

昨今、分譲マンションではコミュニティを専門に運営している

会社があります。賃貸マンションではまだまだこのような

感覚は薄く、認知されていません。

ただ、この先５年、１０年というスパンで賃貸経営を考えて

いった場合、非常に高い確立でこのような傾向になっていくと

考えられます。ですので、今からコミュニティ管理という感覚を

オーナーさまに持って頂きたいと考えております。

既存の建物でも、入居者コミュニティをつくり、その運営に

より入居率を高めたり、入居者満足を高めることも可能では

あります。ただ、これから賃貸マンションなど共同住宅を

新築する場合には、企画の段階からプランニングなどに

落とし込むことが大切です。しかし、理解のないオーナーさまは

家賃を生み出さないコミュニティスペースについて理解を

示さないケースが多々あります。しかし、これからの賃貸経営では

そのようなスペース、企画、運営が経営を変えていくのです。

既存の建物でも、例えば１階の部屋（内装）を解体し、開放して

コミュニティをつくっていくこともできます。１室が家賃を全く

生まなくなるのですが、それ以上の効果があると考えています。

そのくらいコミュニティが大切な時代がくるのです。

家賃を上げて失敗したとき同様に、借換えをして

失敗するケースもあります。

築１６年以上の賃貸不動産で、当初借入をしていた金融機関

の条件より、さらに良い条件を提示してきた金融機関があると

します。さらに良い条件とはつまり、金利が安いということです。

金利が安いとどうなるかというと、申告計算上で経費として扱われる

金利分（利息分）が少なくなるということです。つまり、表面的には

借入返済額が少なくなっているかもしれませんが、税金まで

考えると借り替える前に比べて悪化するケースが出てきます。

逆も考えられます。経費計上できるものが少なくなってくるタイミングで、

利息は高いが、リスケジュール（期間延長）を加えることで、

キャッシュフローが回復するケースもあります。ですので、大事な

ことは“経営をどこでみるか”ということです。表面的な部分だけ

みて賃貸経営をしていると、大変なことになり兼ねません。これは、

オーナーさまご自身がきちんと把握し、対応策を考えていく必要が

あるのです。

ただ、細かい数字の部分や具体的な対策までオーナーさまがする

必要はないと思います。専門的な部分まですることは難しいです。

ですので、全体的な部分をきちんと把握し、オーナーさまの指示の

元で、それぞれの専門家を動かしていくことが大切になってきます。

実行部隊はそれぞれの専門家がすべきだと考えます。それだけの

知識と、賃貸経営を親身になって応援してくれる人脈（パートナー）が

これからの賃貸経営を変えていくのです。

原状回復工事（リフォーム）やリノベーションについても、

経営管理の視点で考える必要があります。単純にリフォーム

と聞くと、

“お金がかかるなぁ”

“出来る限り安く済ませられないかなぁ”

と考えるオーナーさまが多いのではないかと思います。確かに、

出費を要するものですので、コストは極力抑えるべきだと思い

ます。ただ、原状回復工事にしても、工事箇所を減らしたり、

コストを削減するのに、素人のような施工をする、ということを

してしまうと、間違っているということです。これが結構多いのが

現実です。

しかし、経営という観点で考えると、リフォームなどは基本的に

経費として損金計上できます。ということは、所得税を考えると

どうなのか、ということを考えることも大切になる、ということです。

逆に、室内で大規模なリノベーションを工事を行い、投資額の

大半を減価償却として償却し、家賃が大幅にアップしたとすると、

税引き後の収入が減っている、ということも考えられます。

これは、表面的に考えていると見えてきません。単純に、家賃が

大幅にアップして良かった、としかそのときは考えないと思います。

建物の価値はアップしていますし、耐用期間は延びているので、

その点はOKだと思います。あとは、キャッシュフローをきちんと

みていくことが大切になってきます。

経営を管理する上でよくあることが、空室を埋めるために

家賃を下げている、というケースです。経営管理から考えると

家賃の設定の方法は２通りあります。

一つ目が、相場家賃から決める、という方法です。これは

オーソドックスな方法で、周辺の賃貸マンション、アパートで

類似物件（競合物件）がどのような条件で募集をしているのか、

ということを調べて、その相場からご自身の賃貸不動産の家賃を

決めるという方法になります。

二つ目が、手取り収入から決める、という方法です。経営を管理

していると、年間の想定収入から家賃をどこまで下げても大丈夫か、

これ以上下げると経営が困難になる、という数字がみえてきます。

ですので、その数字を理解して、その範囲内で家賃を設定する

という方法もあるのです。しかし、相場からかけ離れた高い設定は

論外です。ですので、どちらかと言うと、家賃設定における最低

家賃を決める方法としては最適です。

仲介不動産会社の営業マンの言うがままに家賃を下げる

のではなく、経営計画にのっとって家賃の下げ幅を決めておく、

ということが大切です。そうすれば、空室が増加した、家賃が下がった

と嘆くこともなくなります。

このように、賃貸経営をどの視点でみるかによって、同じ物件でも、

経営戦略が変わってくるのです。

経営管理の中で大切なことが、表面的なことと、本質的な

ことの見極めが重要になってきます。もう少し具体的に

言うと、賃貸経営において

（表面的なこと）

・空室が増えてきた

・家賃が下がってきた

・滞納がある

・税金が高い（感じ）

・原状回復工事が高い

・入居者からのクレームが多い

などが挙げられます。このようなことは本質的に考えると

問題ではない、というのが経営管理の考え方です。これは

賃貸経営をしていく中で、表面的に表れてくる問題であり、

経営の本質はここにはありません。ただ、このような問題点も

きちんと改善していくことが絶対条件ではあります。

では、賃貸経営における本質的な問題は何かというと、

（本質的なこと）

・手取り収入がどうか

・所得税を差し引いた収入がどうか

・所得税と手取り収入の割合はどうか

というようなことが大切になってきます。このポイントを抑えて

おかないと、賃貸経営が間違った方向にいってしまいます。

本質的なことに焦点を当てていけば、空室対策やリフォーム、

リノベーションに対する考え方、見え方が変わってくると思い

ます。

⑤経営管理を行っていくことが、これからの賃貸経営を成功に

導く鍵になってきます。賃貸管理業務は最低限必要ですが、

これからはそれだけではなく、経営を管理していくことが大切に

なります。

経営を管理するということは、空室を埋めないと、家賃を上げないと

ということは極端な話、関係ありません。空室を埋めることは手段で

あり、家賃を上げることは手段となります。大切なことは、キャッシュ

フロー分析を行い、いかにキャッシュフローを残すかということです。

ですので、毎年キャッシュフローツリーを作成し、運営費や返済条件に

問題はないか、家賃や入居状況はどうか、ということを分析すること

です。

経営が悪化した場合でも、どこに問題があるのか、ということを

明確にしていくことです。問題点が明確になれば、それを改善する

策を講じるだけでOKです。無理に空室を上げる必要もないですし、

無理に家賃を上げる必要もありません。このように経営からみると、

投資をせずに、家賃を下げて満室にする方が良い場合もあります。

また、低い金利で金融機関が借換えの提案にきても、断った方が

良い場合もあります。

このように、目先の空室や家賃に目をやるのではなく、賃貸経営をみて、

経営を管理していくことが、これからの賃貸経営では必要になって

くるのです。

空室管理を徹底するポイントがいくつかあります。

空室対策とも関係してくるポイントが多くありますので、

参考にしてもらえればと思いますので、一部ご紹介

させて頂きます。

（空室管理のポイント）

１．換気

２．簡易清掃

３．ポストの点検（集合ポスト・玄関ドア）

４．施錠確認

５．各種住宅設備点検（各水廻り・電気・換気扇など）

６．各種資料の確認（空室対策キット）

空室管理、点検と一言で言っても、最低限これだけのことは

必要となります。実際に管理をしていれば、これに共用部の

管理が必要になります。今回は空室管理ですので、共用部に

ついての紹介はしませんが、賃貸住宅を管理、運営することは

結構手間がかかります。

これから新生活を楽しみに、様々な夢をもってお部屋を探して

いる方に選んでもらわなければなりません。そんなときに、案内

された部屋が汚く、空室がこもり、異臭が立ち込めていると

どのような印象を持たれるでしょうか。お部屋を探している方の

目線に立てば見えてくることはたくさんあります。