おはようございます！サムズアップの小西です。
先日のブログでは、築30年の賃貸アパートを満室にするためのリフォームについてご紹介させて頂きましたが、「リフォーム」と「リノベーション」って何が違うの？と思われた方もいらっしゃるのではないかと思います。
リフォームのリノベーションも、建物や設備などのハード面の改善ということに変わりはありません。
しかし、リフォームでいいのか、リノベーションが必要なのか、もしくは建て替えを検討するのか。
選択肢が多すぎて、何をすればいいのか分からないと、お悩みのオーナー様は多いことでしょう。
空室対策と相続対策の観点をまじえながら、その判断基準となるものをご紹介していきます！！

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１．リフォームとリノベーションの違いって何？
２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準
３．収支シミュレーションを作成する
まとめ
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１．リフォームとリノベーションの違いって何？

もともとリフォームには、「改良・改革」という幅広い意味があります。
しかし、近年は経年劣化した機能を新築時に近づくように復元する小規模な修繕工事という意味で使われていることが多いです。
一番分かりやすいものが、入居者が退去した後の原状回復工事で、壁紙の張り替えや古い設備の取り替えなどのことを指します。
一方、リノベーションは住宅に新たな価値を付加する工事のことを意味しています。
例えば、３LDKの間取りを２DKに変更するというように、部屋の構造を根本から考え直したり、不要なモノを取り払ったりして、住宅に新たな価値を生み出させる工事のことを指します。
つまり、部屋を新築のように復元することをリフォーム、新築のときよりも価値の高いものにすることをリノベーションと呼んでいます。
もっと簡単に言うと、規模の小さいものをリフォーム、規模の大きなものをリノベーションと呼んでもいいかもしれません。

リフォームとリノベーションの違いを一通りご紹介させて頂きました。
オーナー様の賃貸アパートは、リフォーム（内装の模様替えや設備交換など）をすることで入居付けできるでしょうか。
リノベーション（間取りの変更や外観デザインの刷新など）をしないと入居付けできないのでしょうか。
これらの判断は、オーナー様の賃貸アパートを見てみないと分からないことではありますが、一般的に、築30年以上で空室問題が深刻な場合は、リフォームではなくリノベーションをした方がいい場合が多いです。
もしくは、建て替えをして新たにマンションを建築して、新たに入居者を募る場合も多く見受けられます。
では、オーナー様の賃貸アパートはどの選択肢をとるべきなのでしょうか。
その判断基準をご紹介していきます！！

２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準

通常は建て替えよりもリノベーションの方が初期投資のコストを抑えることができますが、投資額の大小や損得だけで、これらを判断することはできません。
次の観点を総合的に見て検討することをオススメさせて頂いています。

①ライフプラン
「賃貸経営をいつまで続けるのか」や「後継者はいるのか」など、将来設計をすることが一番大切な項目になります。
例えば、オーナー様が高齢で、賃貸アパートに後継者がいない場合、20～30年で運用する建て替えはしない方がいいでしょう。
反対に、後継者がいる場合は、リノベーションで短期的に運用するのではなく、立て替えて最高の状態でバトンを渡すほうがいいでしょう。
つまり、収益を重視するのか、相続対策を重視するのかという目的によってもとるべき手段は変わります。
オーナー様ご自身だけで考えるのではなく、家族を巻き込んでお話をされることをオススメします。

②マーケット、市場性
オーナー様の賃貸アパートの立地が、今後も賃貸需要を期待できるのかも見ておくべき大切なポイントです。
例えば、人口が増えているのか減っているのかどうか、世帯数が増えているのか減っているのかどうか、街は発展していくのか衰退していくのかどうか、という中長期的な見通しは必要です。
そうすることで、人口が減っていくことが予測される地域にオーナー様の賃貸アパートがあるならば、リノベーションをして短期的に収益をアップさせるといった選択をとることができます。
もしくは、人口が増えることが予測される地域なら、建て替えをして長期的に安定した賃貸経営をするという選択をすることができるのです。

③建物の劣化状態
これも外すことのできない判断材料となります。
躯体の劣化がどこまで進んでいるのか、耐震基準は満たしているのかなども、しっかりと確認してください。
もし、躯体に問題があって、構造補強や耐震補強が必要と判断されると、補強工事をしなければいけません。
その補強工事をリノベーションと一緒にすると、新築と同じくらいの投資額になることもあります。
そうなると、リノベーションよりも建て替えをする方がいいというわけですね。
そして、建物の状態を確認をするためには、建物の劣化診断をしなければなりません。
弊社でも、建物診断や耐震診断を無料で行わせて頂いているので、気になる方はお気軽にご連絡ください。

④法的規制
建築関連法規によって、実施可能なプランが変わってきます。
例えば、法改正によって容積率オーバーなどの現在の法律で不適格と判断される賃貸アパートを建て替えてしまうと、今よりも床面積が減少してしまいます。
その場合は、骨組みを残して全面改造するリノベーションが効果的になることがあります。
昔は大丈夫だったのに、今では禁止されているなんてことも良くあることなので、一度ご確認ください。

以上、4つの見るべきポイントをご紹介させて頂きました。
これらすべてのポイントが一致することはないかもしれませんが、選択する際の判断基準となることは確かです。
リノベーションするにしても、建て替えるとしても、お金のかかる判断になりますので、オーナー様一人で決めることなく信頼できる専門家の方と一緒に検討することをオススメします！

３．収支シミュレーションを作成する

ここまで検討されたら、リノベーションと建て替え双方の収支シミュレーションをしてみましょう。
そして、費用対効果を検討するのです。
一般的には、設計事務所やリフォーム会社などのプロに試算してもらうと良いでしょう。
しかし、この時にご注意いただきたい項目があるので、参考までにお伝えさせて頂きますね。

それは、期間や賃料などの条件設定に注意して収支を比較するということです。
目安ですが、リノベーションなら10年以上、建て替えなら30年の試算が必要とでしょう。
また、賃料が一定で常に満室という状態は現実的ではありませんので、少しずつ家賃が下がっていくという想定や、入居率80％で試算するなどしてください。
もしリフォーム会社などに試算を依頼されて、賃料が一定で満室想定という場合なら、上記のことを伝えて、現実的な試算を出すようにしてください。

といっても、収支の比較などは簡単なことではありません。
ご自身で全て判断できればいいのですが、そうするのが難しいというのが現実です。
なので、設計事務所やリフォーム会社などプロに任せるというのが一般的な考え方となっているのです。
そして、会社選びはしっかりと検討してください！！
その会社がオーナー様に建て替えさせたいと思っていたら、オーナー様のことを考えないプランを出されることもあります。
信頼できる方に相談して、一緒に比較・検討するようにして下さいね！！

まとめ

リフォームとリノベーションと建て替え。
それぞれの意味と、その選択をする際の判断基準をお伝えさせて頂きました。
リノベーションも建て替えも空室対策の一つではありますが、物件自体の価値を上げることができるため、相続対策として効果的な手段でもあります。
ただ空室が増えてきたからリノベーション！！と簡単に考えることなく、家族会議を実施したり、中長期的な視点をもって検討してくださいね。
弊社では、賃貸アパートを含めた資産すべてを検討項目に入れて、どのすることが最適なのかを考えるお手伝いをさせて頂いています。
お気軽にご連絡ください！！

おはようございます。サムズアップ小西です。
これまでお金をかけずに入居を決める方法や内見者に気に入ってもらえるお部屋づくりなど、オーナー様の物件でできる空室対策をたくさんお伝えしてきました。
しかし、中にはどれだけ空室対策を実施しても、なかなか入居が決まらない物件があるのも確かです。
築古年のアパートや文化住宅なども、なかなか入居が決まらない物件の一つでしょう。
では、そのような物件では入居を決めることはできないのでしょうか。
答えはNoです。どんな物件でも入居を決めることはできます。
本日はそのノウハウをお伝えしていきます！！！

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１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！
２．「ありえない」設備は即交換！！
３．和室は和モダンに変身させる！！
まとめ
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１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！

オーナー様のお部屋は内見者に気に入ってもらえるお部屋でしょうか？
いきなり不躾な問いかけをさせて頂きましたが、日々たくさんの物件を見る中で、なかなか入居の決まらない物件には似たような特徴があります。
大きく分類分けさせて頂くと、築年数の古いアパートや文化住宅ですね。
これらの物件がは内見者の方から敬遠される傾向にあるのは、設備が古いからというのが大きな理由としてあります。
例えば、トイレが和式だったり、エアコンがなかったり、お風呂やトイレが黄ばんでいたり、洗濯機置場が室内になかったり…。
20年以上前は主流だったバス・トイレ・洗面台が一体の3点ユニットも、今では全く人気がありません。
つまり、築年数の古さによる汚れや、今の時代にはない古い設備が使われているということです。

では、これらの設備の残っている古い物件では入居を決めることはできないの？！と思われた方もいらっしゃることでしょう。
結論から言わせて頂くと、古い物件でも入居を決めることはできます。
いくつか方法があるのですが、その中でも設備の交換に注目してお話をしていきます！！

２．「ありえない」設備は即交換！！

ここでいう「ありえない」は、今現在、新築で建てられているマンションには絶対にない設備のこととしてお話をさせて頂きます。
築年数の古い物件の「ありえない」設備は、水回りの設備に集中することが多いです。
そして、水回りの設備は毎日使うところなので、入居希望者が物件を選ぶときに一番見ているポイントでもあります。
では、何をどのように交換するのか。具体的に見ていきましょう！！

◆和式トイレ→洋式トイレ
今では和式トイレを見る機会はほとんどなくなりました。
そのせいか、最近の若者は和式トイレを使いたがらない傾向があるようです。
そういうわけですから、トイレは必ず洋式のものにしておくのをオススメしています。

◆3点ユニットバス→バス・トイレ別
こちらは部屋が狭い物件ではリノベーションできないことがあります。
1か所にまとめていたものを、2か所もしくは3か所にしてしまいますので仕方ないですよね。
しかし、ユニットバスの面積はそのままで、これらを分離する方法はあります。
例えば、浴槽のふちにサッシを取り付けるという方法です。
こちらはビジネスホテルを想像して頂くと分かりやすいかと思います。
トイレと浴槽をカーテンで仕切っていますよね。それと同じ要領で、サッシをつけてしまうというわけです。

サッシを取り付けることには2つメリットがあります。
1つ目は、部屋を探している入居希望者の多くが「バス・トイレ別」を希望しているということです。
2つ目は、ネットに「バス・トイレ別」と掲載できることです。
最近では、内見に行かずネットで写真を見て物件を決定される入居希望者も大勢います。
効果がなさそうな設備交換ではありますが、効果は絶大なので、こちらもオススメです！！

最後に、少し注意して頂きたいことがあるので、お伝えさせて頂きますね。
ありえない設備は即交換と言ってはいますが、本当にすべて交換する必要はないということです。
実際、全て交換しようとすると、かなりお金がかかってしまいます。
なるべくお金をかけずに入居付けをするためには、すべてやってしまうのではなく、押さえるポイントをきっちりと押さえることです。
ただし、どれを交換して、どれをそのままにしておくということは、オーナー様の物件の周辺環境や設備の状態などを確かめてみないと分からない部分ではあるので、一概に言い切ることはできません。
オーナー様ご自身の物件がどんな状態なのか気になるというオーナー様は、お気軽にお問合せください！！

３．和室は和モダンに変身させる！！

和室のある部屋も、最近の入居希望者からは敬遠される傾向にあります。
なので、こちらも洋室にリフォームしてしまうのが無難ではあります。
ただ、洋室へのリフォームも3点ユニットバスを分離するのと同様に、費用のかかる工事になってしまいます。
冒頭で、和室のある部屋も最近では好まれない傾向があるとお伝えさせて頂きはしましたが、和室に抵抗がないという方も少数ながらいらっしゃいます。
なので、その方たちをターゲットに、和室のままでイメージアップを図ることも有効な手段です。
その中でも、最近人気なのは縁のない「琉球畳」です。
この琉球畳には様々な色やデザインのものがあり、組み合わせてモダンな空間に仕上げることが可能になります。
また、撥水性に優れ、防カビ・ダニ加工もされているため、入居者に優しい素材となっています。

さらに、襖にカラークロスを選び、壁紙にオシャレな色や柄を選ぶことによって、印象度を格段に高めることが可能になります。
つまり、一般的には敬遠されている和室も、コーディネート次第では入居者から求められるようになります。
もし洋室にリフォームしたいけど費用が…とお悩みのオーナー様は、検討されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

本日ご紹介させて頂いた内容は、費用がかかってしまう方法しかありません。
しかし、設備をそのままにしていては今の空室がずっと続いてしまう可能性さえあります。
例えば、オーナー様の物件の隣に新しいマンションが建ったとしたら…？
設備の交換ではすまず、建て替えないと入居が決まらないという状況になるかもしれませんよね。
オーナー様の物件の空室が埋まらない今この瞬間にも、新しいマンションが次々と建築されています。
以下のブログでリフォーム代金を作るための考え方をお伝えしていますので、あわせて読んでみてください！！
賃貸マンションのリフォームをするためのお金の作り方

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回はちょっとした小道具を使うことで、内見者に気に入ってもらえる部屋を作るノウハウをお伝えさせて頂きました。
これらのノウハウを活用することで、オーナー様の賃貸マンションの成約数は増えていくことでしょう。
もちろん、空室期間を短くするためにリフォームされたオーナー様もいらっしゃることだと思います。
本日はリフォームを検討されている方、リフォームを始めたばかりの方に向けた記事を書いていきます！

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１．リフォーム期間中に成約をとるためにできること
２．プレゼントで最後のひと押し
まとめ
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１．リフォーム期間中に成約をとるためにできること

リフォームの期間を少しでも短くしたいとお考えのオーナー様はいらっしゃるのではないでしょうか。
長い間入居されていた後のリフォームだと、完了するまでに２週間ほどかかることがほとんどです。
たかだか２週間と思われる方もいらっしゃるでしょうが、この２週間は大きな機会損失であるということを忘れてはいけません。
空室期間を短くしようと努力されているオーナー様はたくさんいらっしゃいますが、リフォーム期間中は何もできないと諦められているオーナー様が多いのも事実です。
しかし、リフォーム期間中にもできることはあります。
ご紹介させて頂きますので、以下をご参照ください！！

◆完成した時のイメージ（パース）を作る
リフォーム期間中の募集をするのは、パースを作るところから始まります。
まだリフォームが完成していないのにパースを作れるわけがない！と思われた方もいらっしゃることでしょう。
では、どのようにしてパースを作成するのか。以前のリフォーム時に撮影した写真を使用するのです。
リフォーム中は、壁のクロスが剥がれていたり、畳が撤去されていたりと、内見には不向きの環境です。
しかし、パースを作っておくことで、内見者も完成後のイメージを用意に抱くことができ、リフォーム中にもかかわらず入居申し込みや成約をとることができるようになります！

◆パースは不動産屋にも渡すこと
パースが完成したら、不動産屋にも渡しに行きましょう！
渡すときはA４用紙１枚に４つずつ写真を貼り付け、３枚１セットにするとよいでしょう。
そして、実際の内見時にはパースを見ながら説明して頂くように伝えてください。
部屋の中のイメージをパースで作ってもらい、外観やエントランスは実際に見て頂く。
この流れはリフォーム期間中以外にも実践することができます。
入居者から退去連絡をもらったら、すぐにパースを作るのです。
そうすることで、退去後すぐに入居申し込みを頂けるというケースも多々見ています。

◆リフォーム中だからこそできる差別化
リフォーム中であることを強みに変えることもできます。
それは壁紙などを入居者自身に選んでもらうことです。
内見の際、内見者が完成後のイメージを作りやすいように、パースと一緒にクロスやCFの見本を置いておくのです。
「入居を決定して頂ければ、お好きな壁紙を選んでいただけます」という言葉を添えておくだけで効果は絶大です。
このときに置いておくクロスなどは、一般的な原状回復時に使用するクロスと同じくらいの価格のもので構いません。
入居者にしてみれば、賃貸でありながら自分好みのリフォームができるわけですから、効果的な取り組みとなることでしょう。

ここまでご紹介させて頂きましたが、ご注意頂きたいのは、リフォーム期間を短くすることばかりを考えないでほしいということです。
期間を短くして原状回復しきれていない箇所があるというのは一番もったいないです。
それならば、しっかりとリフォームをして、リフォームをしている間に内見者の方がときめく物件の資料を作ってください。
いち早く募集をすることができますし、リフォームをしっかりとすることができるので経年劣化などを防ぐことにもなります！
同時進行でやっていくことを意識してくださいね！！

２．プレゼントで最後のひと押し

パースでの募集で入居の問い合わせを頂くためには、日々の暮らしをイメージしてもらうことが大切です。
そこで、パースの中にプレゼントする設備などを書いておくことよいでしょう。
前回の照明の部分で少しご紹介しましたが、時期や条件によってはプレゼントは成約を決めるうえで大きな後押しをしてくれます。
プレゼントを効果的に使うことで、築古年の家賃相場よりも高い物件を満室にされているオーナー様もいらっしゃいます。
一般的に喜んでいただけるものは、生活に密着した設備であることが多いです。
例えば、「エアコン」「ガスコンロ」「照明」「カーテン」。
このほかにも、内見者の声を聞いて、予算や今後長く使えるものかどうかを考え合わせながら対応されると良いでしょう。

何かをプレゼントするという方法は、空室が何部屋もあり、少しでも早く埋めたいという時に効果的です。
ガスコンロはセールの時期だと5,000円もあれば購入することができます。
カーテンは部屋を見たときにインパクトを与える差別化要因として活躍してくれます。
もちろん、プレゼントしなくても入居が決まるなら、それに越したことはありません。
機会損失を少しでも少なくしたいオーナー様はパースにプレゼントを盛り込むことを検討してください。
また、空室期間が長いというオーナー様はプレゼントを部屋に置いてみてください！

まとめ

内見者に見せる部屋がなくても、入居の問い合わせを頂くことが可能だということをご理解頂けたでしょうか。
リフォーム中だから成約にならないというのは、オーナー様の勘違いだったのかもしれません。
いつでも、どんな状況でも、入居の問い合わせを頂くことも成約をとることもできるのです。
そのためには、前々から準備しておくことが必要不可欠です。
そして、事前に準備しておくことは空室対策になるだけでなく、オーナー様ご自身の資産管理にもなります。

今オーナー様の賃貸マンションが満室だったとしても、いずれ空室ができることでしょう。
機会損失の考え方をしっかりと理解しておき、いつでも満室経営を実現していきましょう！！

おはようございます。サムズアップ小西です。
前回はなるべくお金をかけずに、オーナー様の賃貸マンションのイメージアップさせる方法をお伝えしました。
入居者目線で、ご自身の物件を見ていくことが大切だとお伝えさせてもらったかと思います。
この考え方は、マンション自体を考えることにも役立ちますし、入居者さんが住まれるお部屋についても同じことが言えます。
そして、今回は内見者にも入居者にも気に入ってもらえるお部屋のイメージアップについて、お話していきます。

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１．小道具でプチモデルルーム化
２．照明はメリットたっぷり
３．内見を勝ち抜く、成約率をアップさせるお部屋作り
まとめ
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１．小道具でプチモデルルーム化
ちょっとした小道具を使用することで、お部屋をイメージアップさせたり、内見時の印象を良くしたりすることができるようになります。
これから紹介させて頂くことを実践することで、成約率を上げることが可能になります。
費用のかからないもの、そして、一度購入すると長く使えるものを紹介させて頂くので、一度試されてみてください！

◇芳香剤
内見に来たときの臭いは意外と気にされる方が多いです。
そこで、お部屋に入ったときにほのかに良い香りが漂ってくるように、玄関やトイレなどに置いておくと効果的です。
芳香剤にもたくさん種類がありますが、上部キャップ部分が増加になっている芳香剤があります。
普通の芳香剤よりも少々値は張りますが、香りだけでなく見た目も良くなりますので、内見者の視覚も嗅覚も刺激していきましょう！

◇造花
芳香剤でも少し触れましたが、造花を置くだけでも、お部屋のイメージは明るくなります。
何もないお部屋はどうしても殺風景になってしまうので、造花をアクセントにするというわけです。
造花はホームセンターや100均など、お手頃価格で購入することができます。
ちなみに、実際に内見された方や入居された方、不動産会社に聞いても、なかなか好評です！！

◇カーテン
カーテンは、殺風景なお部屋のイメージアップに最適です！
例えば、日の当たらないお部屋なら、オレンジや黄色の明るい色のカーテンをつけることで、明るく温かい雰囲気を演出できます。
狭いお部屋の場合は、青色などの寒色系のカーテンを使って、少しでも広く開放感を感じれるようにします。
また、夏には青色などの寒色系、冬にはオレンジなどの暖色系を使うなど、季節に合わせるのも一つの方法です！

２．照明はメリットたっぷり
照明はイメージアップに最適です。
通常、照明器具は入居者が持ち込んで取り付けるので、内見時には照明はないことも多いですが、照明をつけておくことのメリットはたくさんあります。
では、照明を取り付けておくことのメリットをご紹介していきます！

◇室内のイメージアップ
内見時、お部屋に入った瞬間の印象付けは重要です。
内見の時に、不動産会社と内見者が一番初めにすることはなんでしょうか？
そう、ブレーカーを上げることです。
その瞬間にパッとお部屋を明るく照らし出してくれるのか、それとも薄暗いままなのか。
あなたはどちらのお部屋に良い印象を持たれますか？
この方法は内見者にインパクトを与えることもできますので、オススメさせて頂いております！

◇夜でも内見が可能になる
照明を取り付けることの最大のメリットは、夜でも内見ができるようになることです。
部屋探しをしている方の中には、仕事帰りなど暗くなってから内見される方も意外と多いです。
また、日中でも雨の日や曇りの日など、辺りが薄暗い時の内見もよくあることです。
このような辺りが暗い時に内見に来られた方が部屋を見に来た時、照明がなければ内見になりません。
照明がなかったがために、他の物件に入居を決められる内見者もいるほどです。
そうならないためにも、照明を設置することは大切なのです。

◇入居者へのプレゼント
全てのケースというわけではありませんが、家賃などの条件によっては、照明を入居者にプレゼントすることも有効的です。
入居者に初期費用の軽減を印象付けることができ、成約率も上がることでしょう。
プレゼントしない場合でも、入居決定後に取り外して、他の空室に使いまわすこともできます。
一つだけでも照明をご購入されるのはいかかがでしょうか。

３．内見を勝ち抜く、成約率をアップさせるお部屋作り
お部屋のイメージアップと並行して、内見に備えた小道具も用意しましょう！
小道具を使うことで100％成約につながるとは言い切れませんが、内見者がお部屋を見に来た際、他の物件との差別化をアピールできることでしょう。
さらに、どれも使いまわしができるものなので、金額的に大きな負担になることはありません。
また、入居者は通常、複数の不動産会社で、いくつかお部屋を見られてから契約する部屋を決められます。
その中で選ばれるためには、内見の際にオーナー様のお部屋やその特徴を強く印象付けることも大切になります。
では、その方法をご紹介していきます！

◇キーボックス
キーボックスはお部屋に設置するものではありませんが、内見者の数を増やすことができるようになります。
通常、空室の鍵は不動産会社が預かっているか、オーナー様自らが持っています。
したがって、鍵を持っていない不動産会社は、鍵を持っている不動産会社かオーナー様のところまで鍵を取りに行くことでしょう。
もし、不動産会社が休みの日だったら？もし、オーナー様が留守のときだったら？
そうなると、内見ができなくなってしまい、チャンスを逃してしまいます。
そんなときに、キーボックスの暗証番号を教えておけば、鍵の受け渡しの手間を省くことができますし、スムーズに内見をすることができるようになります。
内見をするときに、電話で連絡を一本してもらうことで、一日に何件内見があったのかを把握もできます。
キーボックスはホームセンターに行けば色々な種類が売られていて、値段も様々です。
そして、一度購入すれば半永久的に使いまわしができるので、おススメさせて頂いております！！

◇スリッパ
内見に来た時には、お部屋の中がクリーニングしてあっても、内見者は床が気になるものです。
また、汚れへの対処にはもちろんのこと、冬などのは床の冷たさから守ってくれます。
このように、スリッパがあると他の物件とは違うと思って頂きやすいです。
ちなみにですが、不動産会社にも、わざわざスリッパを持参している所もあるくらいです。
小さなことではありますが、気にかけて見られてはいかがでしょうか。
スリッパもホームセンターなど低価格で販売されています。
ただ、何度も使うものですし、内見者をお迎えするものでもあるので、安っぽすぎるものは避けた方がいいかもしれません。

◇ポップ
スーパーや電気量販店など様々なところで、「店長オススメ！」のように簡単なキャッチフレーズが書いてあるのを見たことがあると思います。
それと同じことは、オーナー様のお部屋でもすることができます。
ポップを置いておくことで、オーナー様の物件の特長を端的にアピールすることができますし、内見時の滞在時間を長くすることが可能になります。
ポップの例をいくつか紹介させて頂きますね！

「部屋のフローリングはワックスでピカピカ！！」
「大きな窓でとても明るいお部屋です！！」
「広いベランダで洗濯物もたくさん干せます」
「浴室乾燥機で女性も安心して洗濯物が干せます！」
「畳には、保湿・断熱の効果があります」

などなど、たくさんあります。
ネットで調べてもたくさん出てきますので、一度検索されてはいかがでしょうか。

◇オーナー様からの手紙
内見者は複数の物件を見ることになります。
家に帰るころには、せっかく用意しておいたオーナー様の気遣いやポップによるPRも忘れてしまっていることが多いでしょう。
そこで、家に帰ってからでもオーナー様の物件を思い出してもらい、アピールすることができるツールがあります。
そう、オーナー様からの手紙です。
手紙と言っても気負う必要はありません。
手紙に盛り込んでおきたいポイント4つを以下で紹介させて頂きます！！

１）内見のお礼
たくさんの物件の中から、自身の物件を見に来てくれたお礼を述べます。

２）物件の特長と周辺環境
物件の近くにスーパーやコンビニがあるなど、物件のメリットを上げていきます。
このとき、一言でいいので、より詳しい情報を付け加えておくといいでしょう。

３）物件周辺の地図
物件の位置と、生活に必要な施設にマーカーで印をつけておきます。
２）の周辺環境を目で分かるようにするイメージです。

４）お部屋の設備案内
クーラーなどの設備の案内ともに、電気容量や安全面など生活のための情報も一緒に記述しておくと、オーナー様の気遣いが強調されます。
デメリットについては、一言コメントとして、フォローしておくといいでしょう！！

まとめ
リノベーションをしなくても、お部屋の特徴を内見者の立場になって紹介してあげることで、成約率を上げることができるようになります。
空室対策はお金がかかるものと思われているオーナー様も多いかと思いますが、実はそうではないんです。
内見者に響くポイントをしっかりと押さえた見せ方をすることが重要なのです。
もしリフォームをするとしても、今の入居者はどんな設備を欲しがっているのかを考えることで、意味のあるリフォームをすることができるでしょう！

おはようございます！サムズアップの小西です。
先日はリフォーム代を捻出する考え方をお伝えさせて頂きましたが、なるべくお金はかけたくないというオーナー様の方が、多いのではないでしょうか。
そこで今回は、お金をかけずに賃貸マンションの物件力を高めるリフォームのお話をしていきたいと思います！！

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１．入居者、内見者の視点で考える
２．掃除を徹底して印象をアップさせる
◇共用部分
◇放置荷物、放置自転車
◇室内の掃除
まとめ
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１．入居者、内見者の視点で考える
すぐに取りかかれて入居率アップと入居者満足につながる改善策についてお話する前に、住む人の目線で賃貸マンションのことを考えてみてください。
やってしまいがちなのが、オーナー様の目線、つまり、主観的に物件のことを捉えてしまうことです。
重要なのは、物件に住む入居者の目線、すなわち、客観的に見ることです。

例をひとつあげてみましょう。
家賃は30,000円と安いけれども、見るからに掃除が行き届いていないような汚いアパートがあったとします。
オーナー様からすると、管理会社に頼む費用がかからないし、自分も管理する手間が省けるので楽なことでしょう。
しかし、入居者の目線から考えると、薄汚れているアパートよりも綺麗なアパートに住みたいと思うのが普通でしょう。
家賃が相場よりも安いからと住みたいと考えられる方もいることでしょうが、それに甘えて何もしないと、その家賃さえも適正価格ではなくなってきます。
まずは一度、ご自身の賃貸マンションを入居者、内見者の目線で観察することをオススメさせて頂いています！！

２．掃除を徹底して印象をアップさせる

オーナー様のやるべきことの真っ先に挙げられるのは掃除です。
「アパート・マンション経営は掃除に始まり、掃除に終わる」と言われるほど、とにかく掃除は大切なのです。
賃貸マンションではありませんが、大手テーマパークやコンビニ、小売店など接客優良企業と呼ばれるところは、どこも掃除を徹底しているのは周知の事実です。
それくらい掃除は大切なことなのです。
そして、自分で掃除をすることで、お金も一切かかりません。
実は、こまめに掃除をすることで、たくさんのメリットを享受することができるのです。
建物の傷んでいる所や、短所・長所がさらに良く見えるようになります。
入居者とお会いする機会も多くなります。入居者とコミュニケーションを図ることができると、入居者からも好印象を持って頂けますし、高い稼働率を維持する上でも役に立ってきます。
それでは、掃除のポイントを紹介していきます！！

◇共用部分
ここは、電灯が切れていないかをチェックし、エントランスや共用廊下などをきれいに保ちます。
エントランスにはまず、郵便受けのそばに不用チラシ用のゴミ箱を設置することは、エントランスをきれいに保っておくことに一役買ってくれます。
毎日のように投入されるチラシは、不要なものが多く、入居者の方も部屋まで持って帰って捨てるのは面倒です。
そのときにチラシを落として、エントランスに散乱しているということも多くあるパターンです。
ゴミ箱を一つ置くだけで、チラシやチリの散乱をかなりの割合で防ぐことが可能になります。
そのときに一つ注意して頂きたいのが、ゴミ箱を定期的にチェックすること。
ゴミ箱がパンパンであふれていると、かえって物件の印象を悪くしてしまうこともあります。
定期邸にチェックして、処分することを忘れないようにして下さい！

共用廊下や階段も、エントランスと同じくらい定期的にこまめに掃除をする必要があります。
とくに、見落としてしまいがちなのが、天井の隅っこなどです。
蜘蛛の巣が張っていたりすると、内見者から手入れが行き届いていないと思われてしまうかもしれないので、要チェックポイントです。

◇放置荷物、放置自転車
共用廊下に荷物が置いてあったり、自転車置き場が乱雑で放置自転車まであると、物件は必然的に汚く見えてしまいます。
自転車置き場については、放置自転車の処分と同時に、常にきれいに並んでいるように整理整頓を心がけてください。
たとえば、物件専用の自転車シールをつけることで管理がぐんと楽になります。
学校の自転車置き場を思い出して頂くと分かりやすいかと思いますが、自転車を利用している生徒はシールを貼らされますよね。
そうすることで、放置自転車とそうでない自転車を見分けているのです。
駅前の駐輪場とか、塾とかもそうでしょう。
一度試してみてはいかかでしょうか。

また、共用廊下に荷物を置かれている入居者への対応の仕方としては、2001年に発生した新宿の「歌舞伎町ビル火災」を例にして説明すると、比較的納得して頂きやすいです。
このビル火災では合計44名の方が亡くなられているのですが、その大きな原因は避難用の階段や共用廊下に荷物が置いてあったことです。
これをうまく利用して、「消防署の点検があり、共用廊下の荷物について警告を受けました。次の検査が1か月後にあるので、申し訳ありませんが、速やかに撤去してください」と入居者にお知らせしてみてください。
意外にも、すぐに効果は表れてくれることでしょう！

◇室内の掃除
空室になっている部屋に関しては、いつ内見があっても困らないよう、掃除とワックス掛けを怠らないようにします。
そして、空室になって期間が経つと、排水溝などから嫌な臭いがすることがありますが、これは定期的に水を流すだけで解決することができます。
部屋内も埃がたまって汚れてくるので、定期的な掃除を忘れないでください。
空室が目立っていた物件も、「こまめに」「定期的に」「徹底して」掃除をすることで、空室が埋まったという事例もあります。
基本的に、掃除はオーナー様自らしていただくことをオススメしています。
しかし、時間の都合やご自宅から物件までが遠いなど、ご自身で掃除できないこともあるかと思います。
そんなときは、お金はかかりますが、業者に依頼することで掃除をすることができます。
どんなカタチであれ、掃除は欠かさずにやってくださいね！！

まとめ

オーナー様の賃貸マンションのイメージアップさせるためには、ご自身の目線ではなく、入居者の目線を意識することが必要不可欠です。
入居者の目線から物件を眺めているだけで、「エントランスに埃が溜まっているな」とか「マンション周りの雑草が目立っているな」とか、今まで見えてこなかった部分が見えてくることでしょう。
そうした気づきと改善を繰り返すことで、オーナー様の物件力はどんどん高まっていきます。
小さな事かもしれませんが、これが一番大きなことなのです。
「小さなことからコツコツと」「継続的に」やっていきましょう！！！

次回のブログでは、部屋のイメージアップ戦略をお伝えしてきます！

 

おはようございます！サムズアップの小西です。
先週はオーナーさんの賃貸マンションの周辺環境や競合を調査することが、空室対策になるとお伝えしました。
周辺を知ることで、効果的なリノベーションを実施することができたり、募集戦略を練り直すことができるからです。
さて、市場にあった物件にするためにリノベーションをすることは、かなり効果的ではありますが、その費用を捻出するのが難しいとお困りのオーナー様も多いのではないでしょうか。
そこで本日は、リフォーム代金を作り出す考え方について、ご紹介していきたいと思います！！

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はじめに

１．機会損失をリフォーム代に！！！

２．家賃を上げる！！！

まとめ

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はじめに

周辺環境を知ることの大切さを前回のブログでお伝えしています。
周辺環境を知ることは、他の物件と「差別化」するためです。
差別化とは、「競争相手が真似できないような意味のある違いを生み出すこと」と定義されています。
では、差別化をしなければどうなると思いますか？
差別化されていない商品は、売れ残ってしまうか、価格の値下げ競争に巻き込まれてしまいます。

この「差別化」は、物件においても同じです。
つまり、空室対策には「差別化」が必要なのです。
普通、入居者は部屋を探すときに不動産会社を訪ねて、いくつかの物件を確認したうえで、物件を選びます。
そこで選ばれる物件となるために必要なのが、差別価というわけです。
エントランスをきれいにすることや、管理が行き届いているなど、差別化にも色々な種類があります。
今回のブログでは、「リフォームで差別化を図りたい！でも費用を捻出できない・・・」とお困りのオーナーさんに向けて、リフォーム資金を生み出す方法をご紹介します！！

１．機会損失をリフォーム代に！！！

オーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間はどれくらいでしょうか？
空室ができてもすぐに埋まるという方もいれば、一度空室になったら半年は埋まらない…という人もいることでしょう。
機会損失をリフォーム代にするというのは、この平均空室期間を知るところから始まります。

例えば、家賃5万円で平均空室率3カ月の物件で退去されたとしましょう。
5万円の部屋に3カ月間誰も済まないわけですから、5万円×3カ月＝15万円の機会損失になります。
機会損失という言葉に馴染みのないオーナー様のために、簡単に説明させて頂くと、「損した金額」のことです。
上の例で言いますと、入居者がついていれば、3カ月間毎月5万円の収入が入るはずなのに、空室のため収入が入らない。
つまり、15万円の収入を損しているというわけです。
「損するくらいなら、そのお金をリフォーム代にしてしまおう！！」というのが、機会損失をリフォーム代にするという考え方です。
またまた上の例で説明してみます。
平均3カ月間空室になることがわかっています。
では、この空室を1カ月に縮めることができるのなら、その差額は15万円－5万円＝10万円となります。
つまり、この10万円をリフォーム代とするわけです。
この考え方のメリットとしては、リフォームしているので家賃を上げることができるかもしれないということです。
また、一度リフォームしているので、たとえ退去されたとしてもほかの部屋と比べて早く空室が埋まります。
もしオーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間が長いというのなら、この積極的なリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

２．家賃を上げる！！！

この考え方は、リフォーム後に家賃をアップすることで、リフォーム代や設備投資費を回収しようというものです。
こちらも例に出してみていきましょう。
例えば、オーナーさんの賃貸マンションがリフォームによって家賃を3,000円上げれたとします。
すると、3,000円×60カ月（平均入居期間）＝18万円となります。
つまり、月3000円の家賃を上げることで、18万円収入を増やすことができるようになりました。
これだけ家賃を上げることができたら、かなりの設備投資ができますね。

さらに、先ほど紹介した機会損失をリフォーム代にする考え方と組み合わるのも効果的です。
二つの例を組み合わせてみましょう。
家賃5万円で平均空室期間が3カ月。リフォームをして家賃が5,3万円になり5年間住んでくれました。
すると、10万円（機会損失から）＋18万円（家賃アップから）＝28万円。
なんと、28万円もリフォームにかけることができるようになるのです。

 まとめ

機会損失と家賃アップから、2つの視点でリフォーム代を捻出する方法をご理解いただけたでしょうか。
一度、大家さんの物件に当てはめて検討してみてください！！
しかし、実際にリフォームされるなら注意して頂きたいことがあります。
今までのブログで何回もお伝えさせて頂いていますので、もうお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、ただリフォームをすればいいわけではありません。
予算の中で効果的なリフォームをするために、周辺環境などは調べてみてください。
そして、何よりもご自身の物件のことを知ってください！！

おはようございます！サムズアップの小西です！
これまでのブログを実践して頂くことで、オーナー様の賃貸マンションの空室は埋まっていくことだと思います。
ですが、空室対策をする前にしておくべき大切なことがあります。
今日はその空室対策を実践する前に是非ともやって頂きたい大切なことをご紹介します。

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１．立地・環境の調査

２．周辺物件の調査

まとめ

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１．立地・環境の調査

まずやって頂きたいことは周辺環境の調査です。
最寄駅から物件までの間はもちろんのこと、大家さんの物件の周辺なども調査してください。
例えば、郵便局や銀行、役所、学校、病院、公園、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど、生活していくうえで必要と思われる施設をピックアップしていくのです。
そうすることで、街の特性や大家さんの物件に住んで便利なこと、不便なことを知ることができます。

リクルートの行った調査によると、部屋を探している人の多くは近隣に「スーパー」や「コンビニ」を求めています。
また、「治安の良さ」も街の特性として求められているのが特徴です。
他にも、ファミリー層では他の層よりも「病院」「公園」「学校」などを重視する傾向があります。
チェックが終わったら地図にして、パッと見たときに分かりやすいように工夫してみましょう！
この地図は、これから行う物件の客観的な評価に役立つとともに、内見者にお渡ししても喜ばれます。
そして、ここまでできれば、大家さんの物件のある地域の特性が分かるので、どの層に向けて募集をかけていけばいいのかが分かるようになるでしょう。

 

２．周辺物件の調査

周辺物件を調査するときに、チェックして頂きたいポイントは4つあります。
１つずつ紹介していきます。

１）管理状態

分譲でも賃貸でも、新しくても古くても関係ありません。
なるべくたくさんの物件を見ることが大切です。
見るポイントとしては、植栽・エントランス・設備・建物のカラーなどです。
他にも、掃除が行き届いているか、集合ポスト周辺にチラシが散乱していないにも注意してください。
そして、参考になりそうな物件は怪しまれない程度で写真も撮っておきましょう！
他の物件を観察することは、自分の物件を客観的に見る目を養うのに役立つでしょう。

２）賃貸物件の空室状況

これが一番大事かもしれません。まわりの競合物件にどれくらい空室があるのか知ることができます。
これらの情報を知っておくだけで、大家さんの物件の空室を埋めたいとき、どのような対策が有効なのかを知ることができるようになります。 

気になる賃貸物件の空室の調べ方についてご説明します！
入居募集の看板があればすぐに分かりますが、看板がないケースも多いです。
そういうときは見分け方として、ガスメータの下にあるレバーが横になっているかどうか、集合ポストにテープが貼ってあるかどうか、玄関ドアに水道局のしおりが下がっているかどうかを確認してください。
他にも、電気メーターが回っているかどうか、ベランダにカーテンがあるかどうか、物干し竿があるかどうかもポイントになります。 

３）競合物件の内見

「そんなことしていいの？！」と思われた方も多いのではないでしょうか。
しっかりと段階さえ踏めば、何も問題はありません。むしろ、どんどん内見に行ってください！！
内見する方法として、仲介を頼んでいる不動産屋に頼んで、競合の物件を内見させてもらうか、面識のない不動産屋で借りるふりをして内見するなど、方法は意外とあるものです。
そして、家賃の相場や住みたい物件と住みたくない物件の差を知ることができますし、不動産屋がどのように紹介しているのか、その手順やポイント、接客の善し悪しなど勉強になることばかりでしょう。 

４）分譲マンションの見学

分譲マンションは是非とも見学して頂きたいところです。
ただし、口車に乗って買ってしまわないように注意だけしてください（笑）
なぜ分譲マンションなのかというと、最新の設備を知ることができますし、「買わせるための部屋の見せ方」を学ぶことができます。

 

まとめ

大家さんの物件の周辺調査をする意味をご理解いただけたでしょうか。
ご自身の物件にだけ目を向けていては、なかなか空室は埋まらないでしょう。
多額の投資をしてリフォームしてもなかなか入居付けできないのも、今日紹介させて頂いた周辺のことを全く分かっていないからでもあります。
競合がたくさんある中で、大家さんの賃貸マンションに入居者を入れたいなら、まずは敵を知りましょう。
そして、その敵に勝つためにはどういう戦略で行けばいいのかを考えましょう。
それが、一番の空室対策になることと思います。

 

 

おはようございます！

サムズアップの小西です。

 

入居者様に長く住んでもらうためのポイントをお伝えさせて頂きましたが、やるべきことはいたって簡単なモノばかりです。

ただ、その簡単なモノでも継続して続けることは手間がかかりますし、面倒なことでもあります。

その面倒なことを続けるか続けないかで、入居者様の満足度は大きく変わりますので、一度継続的に続けてみてください！！

 

さて、本日はオーナー様と入居者様のつながりを作るだけではなく、入居者様同士のつながりをつくることまで考えた施策などお伝えしていきたいと思います！！

 

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１．コミュニケーションボードで親近感をアップさせる

２．入居者参加型のイベントを開催する

３．入居者に入居者を紹介してもらうには

まとめ

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１．コミュニケーションボードで親近感をアップさせる

エントランスにある掲示板を効果的に活用できていますか？

ほとんどの場合、ゴミ出しのルールや注意喚起など、お知らせ程度にしか使えていないのが現状ではないかなと思います。

しかし、「掲示板」を「コミュニケーションボード」と言い換えると、入居者との距離を縮め、信頼感を得るための新たな使い方をできるようになるでしょう。

 

では、具体的にどのように利用していきましょうか？

大家さんから入居者に宛てたメッセージを刑事しましょう！

世間話のようなものから、風邪の予防策のような一口メモを紹介するのも良い方法ですし、物件の近くにあるお店を紹介するのも良いでしょう。

また、管理会社に管理を任せている場合は、管理会社スタッフの自己紹介を掲載するのも有効的です。

管理会社のスタッフ紹介をするときのポイントは、「入居者の皆さまが快適な生活を送れるように頑張ります！」など抱負を書いておくことと、写真や似顔絵を入れてスタッフの顔を覚えてもらうことです。

このようにすることで、スタッフと入居者の関係も身近なものになり、管理がしやすくなるでしょう。

 

さらに進化させて、入居者同士が情報を発信する場にしてみたり、コミュニケーションを深めるためのイベント発信などができると最高です。

ぜひ、大家さんの物件でもコミュニケーションボードを活用して、交流を図ってみてください！！！

 

２．入居者参加型のイベントを開催する

ディズニーランドやユニバーサル・スタジオ・ジャパンに行ったことはありますか？

テーマパークは誰もが「ワクワク感」を感じることでしょう。

そして、賃貸経営においても「ワクワク感」を演出することが安定経営になるのです。

そして、この「ワクワク感」を演出する上で、最も簡単な方法が【季節感を演出すること】です。

七夕飾りやクリスマスツリーを飾るだけで、入居者には楽しんでもらうことができます。

その他にも、お正月、ひなまつり、ハロウィンなど季節の行事はたくさんありますので、大家さんの物件で四季を感じる演出をされてみてはいかがでしょうか。

 

そして、この季節感の演出には「参加型イベント」をするのも効果的です。

例えば、七夕飾りをエントランスに飾るだけではなくて、短冊を入居者に書いてもらうことで、入居者参加型のイベントに早変わりします。

他にも、クリスマスツリーの飾りつけを入居者にしてもらうことでも、入居者参加型イベントにすることもできますし、お正月には餅つき大会を企画したりするなど、入居者参加型イベントを企画するチャンスは意外にもたくさんあります。

この時に注意して頂きたいのは、強制参加のような押しつけがましいことはしないこと。

あくまでも自由参加で、入居者が楽しめる環境やイベントを企画するだけにしましょう。

 

３．入居者に入居者を紹介してもらうには

ここまでのことを実践して、大家さんと入居者の信頼関係ができてくると、入居者から自分のことを話してくれるようになるでしょう。

それがきっかけで、「友人が部屋を探しているから空いている部屋があれば紹介してほしい」という話になり、仲介業者に依頼せずに成約できたという事例もあります。

 

このように普段から誠実でホスピタリティーあふれる管理を心がけていれば、入居者に入居者を紹介してもらえるチャンスが生まれます。

なので、入学や進学のシーズンなどには「お友達紹介キャンペーン」と銘打って、積極的に働きかけてもいいでしょう。

紹介者には図書券などをお礼に差し上げると、きっと喜んでもらえるでしょう。

自分が満足している商品を他人に勧めたくなるという人間の性質を利用するためにも、入居者にもっともっと満足してもらって、大家さんの物件を推薦してもらいましょう！！

 

まとめ

これまで紹介したことを実践することで、何も空室対策をしないときよりも確実に成約率は高まっていることでしょう。

そして、満室になったとしても気を抜かず、より一層空室対策に力をいれて頂きたいです。

満室こそが最大の空室対策になります。

本日紹介させて頂いた空室対策は、空室を埋めるための方法でもありますが、少しでも長く住んでもらうための方法でもあります。

 

日本の人口が減少し続け、賃貸物件が増え続けている今現在では、仲介業者に任せれば安心という時代は終わりました。

たくさんの物件を見ている中で、これから求められるのはコミュニティではないかと常々感じます。

「住まいがあればいい」ではなくて、「どんな体験をできるのか」を求める入居者が若い世代を中心に増えてきています。

近年、シェアハウスが流行になっているのも、この時代背景があるからです。

設備を整えることももちろん重要な空室対策ですが、一度人と人がつながるコミュニティづくりを感がられてみてはいかがでしょうか。

 

おはようございます！サムズアップの小西です。

 

前回のブログでは、内見のお客様に「安い！」「お得！」と感じて頂くための演出をご紹介しました。

お客様に楽しんで頂く仕掛けを作ることが、大家さんの物件の成約率を高めてくれるのです。

しかし、いくら成約率を高めたところで入退去が頻繁にあるようでは、安心してマンション経営はできません。

そこで、今回はご成約頂いたお客様に長く住んで頂くためにすべきことをお話していきたいと思います！

 

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はじめに

１．入居者に契約のお礼をする

２．入居者とコミュニケーションをとる

３．入居者のクレームはチャンス！！

まとめ

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はじめに

これまでのブログで、たくさんの空室対策をお伝えしたことかと思います。

では、数ある空室対策の中で一番効果的なものは何でしょうか。

究極の空室対策があるとすれば、それは「入居したら住み続けてもらうこと」です。

しかし、長く住んで頂くために具体的な行動をしている大家さんは意外と少ないものです。

長く住んで頂くためのポイントは、入居者に常に満足してもらうこと。

そのためにできることを今回お伝えしていきます！！！

 

１．入居時に契約のお礼をする

契約して頂いたお客様に「お礼」をしていますか？？

もし、されていないのならば、お礼をすることを心がけましょう！

契約のお礼をする大家さんはほとんどいませんから、これだけのことで入居者に好印象を持ってもらうことができるのです。

お礼といってもハガキに「ありがとう」の気持ちを表したものをお送りするだけでも構いませんし、訪問されても構いません。

お礼を伝えることで入居者に安心してもらうことが重要なのです。

「ありがとう」と言われて悪い気がする人はいません。

また、お礼をお伝えすることで「私はあなたに感謝しています！これから大切なお客様として接することを約束します！」という宣言にもなります。

この素直な気持ちを伝えることが長期入居実現への第一歩となることでしょう。

 

以下にお礼状の一例を書いておりますので、参考にしてください！！

 

（入居者名）様

このたびは「物件名」を

ご契約いただきまして

誠にありがとうございます。

 

今後ともお引き立てのほど

なにとぞ

よろしくお願い申し上げます

 

 

２．入居者とコミュニケーションをとる

入居を開始したら、適度な距離間で入居者と接しつつ、人間関係を深めることも重要です。

クレームになりそうなことも、いち早く情報をキャッチできれば事前に解決することもできるでしょう。

このように、人間関係の構築は入居者の満足度を維持し続けるうえでも非常に重要な要因となるのです。

 

では、どうやって入居者とコミュニケーションをとるのでしょうか。

大家さん自身で、定期的に物件の掃除をしてみましょう！

掃除をしていると、必ず入居者と顔を合わせます。

そんなときに、笑顔で「こんにちは！」とあいさつし、余裕があれば「何かお困りのことはありませんか？」と声をかけてください。

この掃除と挨拶は非常に効果が高く、最初はこちらから挨拶をしても反応のなかった入居者も次第に挨拶をしてくれるようになります。

そこでポイントとなるのが、入居者と会える時間帯を狙って掃除をすること！！

土曜日や日曜日、または出社時間や帰宅時間を意識してみましょう。

自然に顔を合わせ、挨拶をするタイミングが生まれてきます。

 

ちなみにですが、人間関係は「接触の質×接触頻度」という公式が成り立っています。

つまり、より良好な人間関係を構築するには、接触の質を上げるか、接触の頻度を増やせばいいのです。

接触の質を上げるためには、良い印象を与えること。

しかし、自身の印象をすぐに良くできる人はなかなかいません。

なので、接触の頻度を多くして、良好な人間関係を構築していきましょう！！

 

３．入居者のクレームはチャンス！！

入居者から「〇〇の様子がおかしくて…」とか「今まで我慢していたけど〇〇が…」なんて言われたことはないでしょうか？

普通なら「またクレームか…」と嫌に感じることでしょう。

しかし、クレームは最初からクレームであることはまずありません。

入居者が要望を出しているにもかかわらず、何の対処もしていないからクレームになっているのです。

裏を返せば、入居者は「物件の〇〇を改善すれば満足することができます！」と教えてくれているのです。

クレームは嫌なもので耳をふさぎたくなるものですが、耳を傾け、適切な対処をすることで、入居者の満足度アップに貢献するのです。

 

さて、クレームの対処とお伝えしていますが、具体的にどういった対応をすればいいのかをお伝えしていきます！

クレーム対処には二つのポイントがあります。

まず一つ目はスピードです。たとえば、水漏れなど起こった場合、すぐに対応してくれるのとなかなか対応してくれないのでは、あなた自身どう思われますか？

すぐに対応してくれると気持ちが良いだけでなく、安心できますよね。

入居者の期待を上回るスピード感をもって対応してください！！

大家さん自身で解決できないことも多々あるかと思いますが、そんなときは一刻も早く現場に急行してください。

現場で状況を確認し、入居者が困っていることに理解を示してあげることが大切です。

そのためにも、管理業務を管理会社に委託していたとしても、大家さんであるあなたに必ず一方が入ってくるようにしておきましょう。

 

もう一つのポイントは、「いつまでに対応できるのか」を明確に伝えておくことです。

すぐに解決できないこともあると先ほどお伝えしましたが、対応が決まってから連絡すると入居者が怒っているというケースもあります。

入居者が気にしているのは「どのくらいの期間、不便な生活を我慢すればいいのか」ということです。

すぐに対応することができなくても、いつまでに、誰が対応するのかが明確になっていれば、ひとまず安心して頂くことができるわけです。

 

また、大家さんに意識して頂きたいことは、初期対応の後は経過をしっかりと確認しておくことです。

「以前、対応させて頂いた○○の様子はどうでしょうか？」と一声かけるだけで、入居者の満足度は高くなりますし、大家さんに好印象を抱いてくれることでしょう。

さらに、「〇〇という業者が、××日に訪問させて頂くことになりました。ご不便をおかけしますが、今しばらくお待ちください」と対応状況の報告を行うとさらに安心して頂けます。

やりっぱなしが一番のクレームになるということを肝に銘じて、スピード感を重視した対応を心がけてみてください。

 

まとめ                                                           

これまで空室を埋めるためのノウハウをお伝えしてきましたが、もっとも大切なことは経営者の感覚を持つことだと、いつもお話させて頂いています。

お客様である入居者様の満足度が高ければ高いほど、大家さんの物件に空室ができることはなくなるでしょう。

どんな商売でも自分のことばかりを考えて、お客様のことを何一つ考えない会社はすぐに潰れてしまいます。

マンション経営もそれと同じことを言うことができます。

一度、経営者として大家さんの物件は入居者様に満足いただける設備が整っているのか、サービスを提供できているのかを振り返ってみてください！

 

今回は、長く住んでもらうための施策の基本的な部分をお話させて頂きました。

次回は、もう少し踏み込んだノウハウをお伝えしていこうと思いますので、ご期待ください！！

おはようございます！サムズアップの小西です。

昨日のブログでは、大家さんの物件をより魅力的に見せるためのポイントをお伝えしました！！

私は入居づけとは、お見合いのようなものではないかと思っています。

マンションの写真の印象が悪ければ、物件に興味さえ持ってもらえないことも多いのです。

これまでのブログで、大家さんの物件が魅力的になったと思います。

そこで、本日は成約率をアップさせる方法についてお話していきたいと思います。

 

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はじめに

１．五感を刺激して期待を超える

２．ウェルカムボードで物件の魅力を伝える！！

３．POPでひと工夫！！

まとめ

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はじめに

これまでブログでもご紹介したような取り組みをして頂くと、お客様からの問い合わせは確実に増え、成約する確率も高くなります。

しかし、一般的な制約率は20％と言われています。5人に1人しか成約にならないのです。

ただ、内見者の期待を超える仕掛けを施しておくと、この成約率を10％も20％も高めることは可能になります。

人は「安い！」「お得！」と感じた瞬間にモノを買います。

なので、お部屋をそのままの状態でみせるのではなく、「安い！」「お得！」と感じてもらえるような仕掛けを作っておきましょう！

気になる仕掛けを今からご紹介していきます！！！

 

１．五感を刺激して期待を超える

以前、人は第一印象の約80％を見た目で判断しているとお伝えしました。

また、タイトルの通り、お客様の期待を超えるポイントは、五感を刺激することにあります。

つまり、営業マンがドアを開いた瞬間が勝負です！！

 

まずは玄関です。

大切な内見者をお迎えするのにスリッパを用意しておきましょう。

シューズボックスに棚があるのなら、造花でも構いませんので季節感のある花を飾りましょう。

例えば、春であれば桜、夏であればヒマワリというように明るい色の花を飾ると第一印象はアップします。

また、香りも大切です！

玄関に入ると同時に、下水管の嫌な臭いがすればどうでしょうか？？

写真を見て期待が高まっていたとしても、一気に期待がしぼんでいくことでしょう。

そこで、定期的に部屋の空気は入れ替え、恒江に芳香剤を玄関や水回りなどの要所に配置しましょう！

 

さらに、味覚も刺激してあげましょう！！

ダイニングのテーブルに小皿に入れた飴ちゃんを入れ、「ご自由にお召し上がりください」としておくのです。

お子様が一緒に内見されるときは大変喜ばれます。

ご自身の物件が単身向けなのか、ファミリー向けなのかでできることは変わってくるの、一度お考えになられてはいかがでしょうか！？

 

２．ウェルカムボードで物件の魅力を伝える！！

部屋に入って、もっとも目につく場所はどこでしょう？

そこにおしゃれなカフェやレストランの店頭になるような看板みたいなウェルカムボードが置かれていたら、どうでしょうか？

これを応用して、お部屋の魅力を存分に伝えていきましょう！

 

用意するものは、イーゼルとコルクボードです。

コルクボードに盛り込んでおきたいのは、「ありがとうございます」などのお礼の一言。

数ある物件の中から、ご縁があって物件を内見頂いたお客様には、まず感謝の気持ちを伝えることが大切です！

次に、周辺環境が一目で分かる地図を用意します。

特に、スーパーやコンビニなどの施設や最寄り駅、学校や幼稚園、病院に公園など、どこにどのような施設がるのかが分かるようにしておくと、さらに物件の魅力を引き立たせることができるようになります。

 

さらに、物件の魅力もどんどん盛り込んでいきましょう！

写真も添えておくと非常に効果的ですし、募集広告や間取りを貼っておくこともオススメします。

これらの貼り付けた情報は、お客様が持ち帰れることができるようなコンパクトなものを用意しておくといいでしょう。

自宅に帰ってから検討されるお客様も、物件の魅力を容易に思い出して頂くことが可能になります。

そして、ボードを少しでもオシャレに飾り付けるために、100円ショップで購入できるような造花などで飾り付けるのもオススメです！

このように、物件の魅力をウェルカムボード上に盛り込めば、より具体的に物件の魅力を感じて頂くことができるようになるでしょう。

 

３．POPでひと工夫！！

入居がきまる一番のポイントは、お客様が感じる「価値」が家賃という金銭的な価値を上回ることです。そのために、物件の清掃、モデルルーム化などで飾り付けるわけです。

しかし、さらに効果的に物件の魅力を伝えることができるPOPは必ずやって頂きたいことです。

物件の魅力が伝わるPOPを要所に貼っておくだけで、あなたが内見に同行できなくても、どんなに口下手な営業マンが案内をしたとしても、物件の魅力を無言で伝えてくれます。

たくさんPOPを作り、部屋中にペタペタと貼り付けるだけで、内見者の滞在時間は長くなり、より具体的に、あなたの物件に住んだ時のことをイメージするようになるでしょう。

 

では、いくつかPOPの例を挙げていきましょう！！

【エクステリア・環境】

・南側が駐車場で最高と見晴らしが抜群

・高層階！見晴らしと風通しが最高です

・お庭が自慢！春には庭のバラの花が楽しめます

 

【台所・キッチン】

・賃貸には珍しい3つ口コンロです。お料理が楽しくなります

・キッチンは独立型！扉で仕切ればリビングからは見えません

・カウンターキッチンで、小さなお子さんを見ながら料理ができて安心！

 

【床、フローリング】

・部屋のフロアーはワックスでピカピカ

・清潔感のあるフローリングでハウスダスト・花粉も減らせます

・ポイントカラークロスでコーディネート。オシャレなあなたにピッタリです！

 

【窓、ベランダ】

・大きな窓でとても明るいお部屋です

・１Fのお庭ではガーデニングが楽しめます！

・広いベランダで洗濯物もたくさん干せます

 

【風呂、洗面、トイレ】

・追い炊き機能付き！お湯が冷めても安心です

・浴室乾燥機で女性の方も安心して洗濯物が干せます

・温水洗浄便座なのでいつも清潔！！

 

【間取り】

・角部屋！隣の音が気になりません

・すべての部屋が窓面に面しているのでとても明るい

・ご主人様には通勤しやすく、奥様には生活しやすく、お子様には教育環境が抜群

 

などなど、ほんの少しだけご紹介させて頂きました。

POPを作るためには、まずはご自身の物件の長所と短所をしっかりと把握しておくことです。

まだまだPOPのキャッチコピーはありますので、参考に教えてほしいという方がいらっしゃれば、お気軽にお問合せ下さい！！！

 

 まとめ

「え、そんなことで成約率が上がるの？！」と驚かれた方も多いのではないでしょうか。

そうです。そんなに難しいことはしなくてもいいのです。

一番大切にしてほしいことは、内見者の立場になって、期待を上回ればいいのです。

サプライズを仕掛ければいいのです。

成約率を上げるためにするのではなく、内見者に楽しんでもらうことを考えてみることが大切です。

一度、「大家」ではなく「経営者」として、お客様満足を考えて見れれてはいかがでしょうか！