今回も前回に引き続き、中古アパートの再生術についてお話します。

 

①　リノベーション

メリット　・既存物件と同様の設備、間取りになるので入居が安心

デメリット・中古にお金をかけるので、売却は難しくなる
　　　　　・どんなに新築同様でも、募集時の築年数は古いまま
　　　　　・自己資金で行わない場合新規の借入になり、返済の心配が残る

結論　　　・既存アパートを長期に運営する予定がない人は、お勧めできない

②　リフォーム

メリット　・費用が安価で済む

デメリット・入居苦戦状態は変わらない

　　　　　・家賃下落が想定できる

　　　　　・安い家賃の募集のため、未回収がでる恐れが多い

結論　　　・新規での借入れが無いので、大きなリスクはありません。
　　　　　　しかし、入居苦戦状態は変わらないので、

　　　　　　賃貸経営そのものが破たんする恐れあり

 

③　解体後新築

メリット　・1番入居の安心感がある

デメリット・入居苦戦エリアで、長期借入れを行う

結論　　　・エリアに合った新築ならお勧めですが、不安が残る。

①～③　のパターンは、一長一短で、明確な結論が出ません。

他の選択肢はないのでしょうか？

 

④　売却　

不動産投資家の人の多くは、この選択をします。

市場に出ている中古アパートはこのケースが多いです。

しかし、地主様の場合、先祖から受け継いだ土地を売却するという事が

難しいので選択肢には入りません。

 

それでも、アパート経営をしたいと思いの人はどうすれば良いのでしょうか？
既存アパートは解体し、駐車場経営（場所による）を行い、そこを担保に

新規で入居旺盛エリアに新築アパートを購入する。

対外的にも、土地売却はしていないし、

もともとアパート経営をする事態で、土地は担保提供しているので変化はありません。

駐車場収入　＋　新規アパート収入　＋　返済後の土地（資産が増える）

このような、選択肢も1つではないでしょうか。
この場合１番大切なことは、知らない土地でのアパート経営なので

信用できる、業者（建築会社、不動産会社、管理会社）を見つけることが重要です。

６月に入り、じめじめとした日が続いていますね！

しかし、梅雨に入ったというのに、雨は一向に降らず・・・

梅雨なのに、全然雨が降らないというのも、なんだか変な気分ですね（笑）

私たちは嬉しい限りですが、農家の方々が水不足で悲鳴を上げているという

ニュースがあったり、ダムの水がかなり少なくなっているというニュースがあったり、

さまざまなところで問題になっているようです。

しかし、台風が接近しているということで、今週末は今までの天気とは一転して、

激しい雨が降るそうなので、皆さんお気をつけください！

 

さて、今回は中古アパートに特化したお話しをさせて頂きます。

最近のご相談案件で多いのが、中古アパートを今後どうするべきか？というものです。

主な提案としましては、

①　リノベーションで新築同様にする。

②　お金をかけず、最低限のリフォームで安く貸す。

③     解体後、新築に建替える。

などがあります。

エリアによって、選択肢は異なりますが、だいたいこのようなご提案になります。

入居の盛んなエリアでは、どの選択も正解です。

そもそも、そのようなエリアは、入居に苦戦していないので相談そのものが少ないのですが・・・

このような相談が多いのは、入居苦戦エリアです。

では、入居苦戦エリアの場合の選択はどうするのが良いのでしょうか？

 

次回、地主様のアパート経営のケースについて、詳しく検討していきます！

それぞれのご提案について、メリットやデメリットを紹介していきます。

 

テレビドラマの舞台になったり、雑誌で特集が組まれるなど、

最近何かと注目を集めているシェアハウス。

人間関係が希薄になってきた現在、居住者同士の交流が重視される

新たな居住形態として人気を集めています。

普及期に入ったといえるシェアハウスについて、少しだけご紹介致します。

 

「一つの家」を数人で暮らすのが「シェアハウス」です。

各人の部屋は各々あり、鍵がかかるというケースが大半で、リビングや炊事場、

バス・トイレなどを、共有スペースとしてシェアするということになります。

 

シェアハウスのメリットは既存物件をリノベーションによって、

競争力が落ちた集合住宅や戸建て等、さまざまな建物を活用し、再び収益化が出来る事や、

リフォーム代が低コスト、物件の差別化等のメリットがあります。

 

一方、シェアハウスの問題点には、共用部の使い方や入居者同士のトラブルなどがあります。

入居者に任せっきりにするのではなく、運営側がしっかり舵取りする必要があります。

設備や共有部の使用についてのルールをつくり、それを徹底することがポイントです。

トラブル対応が入居率に繋がります。

 

また、洗濯機や電子レンジなど住宅設備機器、調理器具など共用設備は、

多くの入居者が使うため劣化のスピードが速くなります。

設備交換の長期計画も考えておくべきでしょう。

耐久性など機能面もしっかり考えて設備は揃えるのが良いでしょう。

 

とはいえ、入居者同士のコミュニティが注目されている今、

シェアハウス市場はこれからどんどん拡大していくかもしれませんね！

賃貸住宅の入居が難しいといわれてきた外国人の入居者ですが、

全国的に賃貸住宅の空室率上昇が叫ばれており、より幅広く入居者を確保する意味で、

見逃せないタ－ゲットとなってきました。

法務省によれば、２０１１年度末の外国人登録者数は２０７万８４８０人にのぼり、

留学や就労を目的に来日し、一定期間定住する外国人は

年間６万～７万人といわれています。

確実に増えている外国人入居者ですが、受け入れについては、文化や言葉遣いを心配し

不安に思っておられるオーナーさんも多いのではないでしょうか。

しかし、実際に外国人に部屋を貸す賃貸管理会社での間では「生活ルールについてきちんと

事前に説明しておけば、トラブルは防げる」という見方も増えています。

外国人の入居についてメリット・デメリットを知り、正しく判断することが、

今後のマンション経営の安定にも繋がってくるのではないでしょうか。

 

メリット

・     外国人留学生の入居受け入れを活用すれば空室のリスク分散になる。

・     紹介により、すぐに次の入居者が見つかりやすい。

 

デメリット

・     言葉や文化の違いでトラブルなどの対応が困難。

・     連帯保証人が立てづらい。

・     契約時に言われていない要望を言われることがある。

 

ここまで、外国人入居の受け入れに対するメリットとデメリットを書いてきましたが、

日本人でもマナーの悪い人はたくさんいますし、

全ての外国人がトラブルを起こすわけではありません。

ただ、やはり言葉や文化の違いはありますので、

ゆっくり話し、きちんと入居のルールについて理解してもらうことが

トラブル回避に繋がってくると思います。

 

昨今では、雑誌やＴＶ等の影響もあり、リノベーションという

“言葉”が一般的にもかなり普及してきました。

一般の消費者(入居者)も、当り前ようにリノベーションという言葉を

使っています。

 

そして、それに伴い空室対策としてのリノベーションを

提案する会社がどんどん増えてきています。

しかし、リノベーションという言葉だけが一人歩きしているように

感じる事があります。

 

リノベーションとは何のためにするのでしょうか。

お部屋をキレイに、今風なデザインにするためでしょうか。

 

それは違います。

 

リノベーションの目的は、空室を満室にするためです。

しかし、部屋をキレイにする事が目的となってしまっている事が

多いのではないでしょうか？

 

リノベーションの目的は、基本的には空室対策です。

もっと言うならばキャッシュフローを改善するために、リノベーションをするのです。

 

ということは、単に部屋をキレイにしたら、満室になるだろうという

安易な考え方ではなく、市場性や入居者ニーズ、家賃帯など、

その物件ごとにきちんと市場調査を行い、いくらの投資をして、

家賃をいくらぐらいに設定すれば、何年後には収益がプラスになるというような、

投資分析をした上で、リノベーションをする必要があります。

 

投資分析をせずに、根拠のない資本投資しをして、

部屋をキレイにするだけのリノベーションは、

経営から考えると大きなリスクになってしまいます。

 

ですので、きちんと現状の経営分析をして、どれだけの

キャッシュフローを改善する必要があるのか、そのためには

いくらの収入アップが必要なのか、ということから逆算して投資額、

リノベーション内容を決めていく必要があります。

 

 

リノベーションは目的ではなく、空室対策のお金を掛けた手段なのです。