②ネット利回りは、より実際の経営状態に近い

状況での投資効率に対する分析です。ですので、

表面利回りはざっくりと大まかに判断する指標として、

実際に購入を検討する場合は、ネット利回りで判断する

ことをお勧めします。しかし、この指標だけで数億円の

買い物の判断をすることは危険です。

イメージとしては、

①表面利回り　：　１０％

②ネット利回り　：　７％

③キャッシュフロー利回り　：　３～４％

というのが、一つの目安です。

企画の仕方や築年数、タイプによっても変わってきますので、

一つの目安に過ぎません。

何度も言いますが、一般的に不動産売買の市場で

言われている“利回り”というのは表面利回りです。

表面利回りだけで購入を判断することは大きなリスクです。

購入した後の賃貸経営では、様々なリスクが発生する可能性が

あります。そのようなリスクを想定した数字で検討しないと、

所有後に発生してからでは遅いのです。そのリスクをヘッジする

術がないのです。

ですので、オーナーさま一人ひとりが業者に言われるがまま

ではなく、きちんと判断できる指標をもつことが必要です。

それなくして、不動産投資、賃貸経営で成功することは

困難です。逆に言えば、その指標をもった上で、不動産

投資や経営をしていけば成功します。

次は（効率性）についてみていきます。

もう一つの指標である（安全性）は、その事業が

どれだけ安全かということを示しています。

それに対して効率性については、その事業の効率性、

つまり投資に対してどのくらいの割合で回収

できるか、そのリスクや効率性はどうかということを

分析します。

①表面利回りについては、本当にざっくりとした指標と

なります。そのマンションが潜在的に稼ぎ得る総収入と

建築金額（税込み）のみで計算し、どのくらいの投資効果

（投資利回り）があるかという指標です。ですので、

一切の空室リスクや家賃下落リスクは加味しておりません。

また、その分母となるものも、建築金額のみであり、

その他本投資に必要となる諸経費は考えません。

ですので、具体性は低い判断基準となりますので、

最初の段階でざっくり判断する際に用います。

例えば、収益物件を購入する場合でも、売値と収入で

最初にざっと判断してしまいます。その上で、ある程度

土台に乗るような数字が出れば、詳しく中身をみていく、

といった感じです。

また、世間で言われている“表面利回り”というのは

この数字のことです。ですので、購入や新築を計画する

際には、この指標だけで購入を決定すると、後で空室や

家賃下落、滞納など様々な状況の変化に対応できず、

自己破産といったことにもなりますので、あくまでも

大まかな判断基準としてお考え下さい。

退去時の原状回復工事について、費用を抑える

方法として代表的なポイントが、

①床材を塩ビタイル（フロアタイル）に変える

②壁紙を漆喰塗りにする

③キッチンの表層にシートを張る

などがあります。

細かくはもっと色々な方法がありますが、分りやすい

例をご紹介します。

①については、塩ビで硬質の床材を使用することで、

クッションフロアのように、へこむということが少ない

です。ですので、凹んだから全面張り替えるという必要

がなくなります。また、材料も４５０角のものや、９００×１５０

のようなフローリング調のものまであり、１枚ずつ張替えが

可能です。タバコのこげ跡があれば、その１枚を張り替えれば

済むのです。

②は漆喰仕上げにするというものです。現状のビニルクロスの

上からでも施工が可能で、調湿効果などもあります。

汚れた場合はサンドペーパーなどで表面をこすれば綺麗に

なります。破損した場合でも、その部分だけ塗れば良いので、

オーナーさまでも補修可能です。

③はキッチンの扉や本体側面、底面にシート（リアテックシート・

ダイノックシート）を張るという施工法です。これは、キッチンを

入れ替えると数十万円という費用がかかるのですが、

シンクなど水廻りがある程度きれいな状態であれば、

このようにシートを張るだけでも相当価値が蘇ります。

これらはごく一部の方法ですが、色々な工夫をして

原状回復工事費を抑えるということも考える必要があります。

最近の賃貸経営でトラブルになる代表的なものとして、

退去清算（原状回復工事の入居者負担額）です。

なぜトラブルになるかというと、国交省のガイドラインで

入居者の負担割合（償却について）が明示されたことと、

情報化社会で一般入居者でも容易に詳細な情報を

収集できるようになったこと、また弁護士などが無料や

安価に相談できるというようなことが影響しています。

オーナーさまは昔のように入居者に請求するが、

強引な内容であればあるほど入居者からは回収することが

困難になっています。

だからと言って退去の度に、全額オーナーさまが負担して

いると今度は経営ができなくなってきます。

ですので、退去清算についてはきちんとガイドラインに

即応した内容で請求をかけていくこと。

また、原状回復工事費を少しでも抑えられる仕組みを

考えることが大切になってきます。

原状回復工事費については、素材の選択などで、

退去時のランニングコストを抑えることができます。

賃貸不動産を新築する場合でも、既築物件を購入する

場合でも「原状回復工事費用」を試算しておくことが

大切です。

その際、ポイントとなるのが「平均入居年数」です。

ご所有の賃貸不動産に入居されて、平均して何年後に

退去するか、ということを明確にしておくことが大切です。

これは、正確な数字をとることは難しいですが、最寄の

賃貸仲介会社さまなどにヒアリングすると大まかな内容は

教えてくれます。

また、一般的には単身物件で２～４年、ファミリー物件で４～６年

と言われています。今回の場合は、原状回復工事費の

経費もキャッシュフロー計算の中で考えておきましょう、という

ことですので、リスクを高めにみておく方が良いと思います。

ですので、例えば単身であれば２年とすると、

（全戸数２０戸・間取り１Ｋ（２５㎡））

※原状回復工事費は１室あたり０．５万円／㎡で計算

・１戸あたりの原状回復工事費：１２万円

・２０室退去した際の合計：２４０万円

・１ヶ月に割り戻すと（２４０万円÷２年÷１２ヶ月）：１０万円

となります。

ですので、事業計画書の経費として毎月１０万円の出費（積立）を

想定しておくことが必要となるのです。

④運営比率については、１５％から２５％が目安と

なります。内訳は以前にご説明させて頂いたとおりで、

建物の大きさや設備の有無により、大きく違ってきます。

築年数が経過してくると、家賃収入は減少していきます。

そうすると、運営費が変動しない限りはこの運営比率は

どんどん高くなってきます。

そこで、経営が悪化してくる前に、きっちり運営費の内訳を

明確にし、削減できるところは見直していく必要があります。

日常清掃や定期清掃も業者を見直すことで抑えることが

できます。

また、業者や契約方法により大きく変わってくるのが、

ＥＶ点検費用です。契約形態としては大きく２つあり、

①フルメンテナンス契約

②スポット契約

の２種類です。ＥＶの状況や築年数をみながら、契約形態を

見直すことと、業者についてもメーカー系なのか、非メーカー系

なのかで大きく変わってきます。

次にご説明するのが、原状回復工事費についてです。

ここについては、詳しく説明していきます。

③損益分岐点については、どこまで空室や家賃下落、

滞納損失が起きて収入が下落しても、経営が成り立つか、

という指標です。

賃貸経営でオーナーさまの手元から出ていくお金としては、

運営費（電気代や水道代、固定資産税、ＥＶ保守点検など）や

所有当初にお借入をしている場合は、借入返済額などが

あります。

これからの出費いついては、どんな状況になっても、

その賃貸不動産の収入から支払っていかなければなりません。

例えば、空室が増加し賃貸不動産に必要な運営費を払え

なければ、健全な経営はできませんし、入居者に喜んで

もらえるような住空間を提供することはできません。

ましてや、同じ理由で借入返済額を支払うことができなくなれば、

金融機関にその不動産をとられてしまう、ということも起きて

きます。

この損益分岐点が低ければ低いほど、そういったリスクは低く、

逆に値が高くなるとリスクが高い事業であるという判断ができます。

損益分岐点７０％というのは、空室や家賃下落、滞納損失で

収入が７０％まで低下しても出費をまかなうことができます、という

意味を指しています。

②返済比率については、新築計画当初で基準は５０％以下を

目安とします。この返済比率が５０％を超えているということは、

その賃貸不動産の収入に対して、返済の割合が大きすぎるという

ことです。

ですので、家賃下落や空室の増加に伴い、家賃収入が減少した

ときに返済が厳しくなるということです。この値が高い場合には、

１）収入を増やす

２）返済額を下げる（金利を下げる・期間を延ばす・繰上げ返済をする）

などといった対策を講じる必要があります。

収益不動産の購入などの場合でも、同じようにこのような指標を

もとに、経営状況を分析し、購入額や借入額、借入条件などを

検討することが大切です。

それぞれの指標の説明をしていきます。

まず、先ほどの（安全性）の観点でみていきます。

①安全率（返済倍率）については、土地活用で１．５以上、

収益不動産投資でも１．３以上はあった方が安全です。

これは、お借入の返済額の何倍マンションの実行総収入が

あるかということを示しています。この値が低いという

ことは、返済原資となる収入が少なすぎますので、

返済リスクが高いということになります。この指標のみで

考える場合の対策としては、

①収入を増やす

　１）家賃を上げる

　２）空室を減らす

②運営費を下げる

　１）ランニングコストを下げる

　２）固定資産税を下げる

③借入返済額を減らす

　１）金利を下げる

　２）期間を延ばす

実際は、他の指標と組み合わせてどこに問題があるかを

明確にしていきます。

キャッシュフローツリーでみえてくることに、

もう一つ（効率性）があります。

効率性は、事業としての投資効率がどれだけあるか、

ということを示します。これが分かれば、この事業を

してどれだけの投資効果がある事業なのか、投資として

効率が良いのかということがみえてきます。

効率性を分析する指標は次のようにします。

（効率性）

①表面利回り＝マンションの潜在的な総収入÷総投資額×１００　⇒　１０％以上

　※最低９％以上で９％を割ると少し見直す必要があります。

②ネット利回り＝税引き前CF÷総投資額×１００　⇒　７％以上

　※最低６％以上を指標としてください。

③ローン定数＝借入返済額÷借入額×１００　⇒　５％以下

　※一つの目安は借入額１億円、３０年、２．５％で

ローン定数４．７１％となります。

④キャッシュフロー利回り＝税引き前CF（積立金控除後）×１００　⇒　３％以上

このような指標を元に効率性を明確にすることが

大切です。