おはようございます！サムズアップの小西です。
先週はオーナーさんの賃貸マンションの周辺環境や競合を調査することが、空室対策になるとお伝えしました。
周辺を知ることで、効果的なリノベーションを実施することができたり、募集戦略を練り直すことができるからです。
さて、市場にあった物件にするためにリノベーションをすることは、かなり効果的ではありますが、その費用を捻出するのが難しいとお困りのオーナー様も多いのではないでしょうか。
そこで本日は、リフォーム代金を作り出す考え方について、ご紹介していきたいと思います！！

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はじめに

１．機会損失をリフォーム代に！！！

２．家賃を上げる！！！

まとめ

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はじめに

周辺環境を知ることの大切さを前回のブログでお伝えしています。
周辺環境を知ることは、他の物件と「差別化」するためです。
差別化とは、「競争相手が真似できないような意味のある違いを生み出すこと」と定義されています。
では、差別化をしなければどうなると思いますか？
差別化されていない商品は、売れ残ってしまうか、価格の値下げ競争に巻き込まれてしまいます。

この「差別化」は、物件においても同じです。
つまり、空室対策には「差別化」が必要なのです。
普通、入居者は部屋を探すときに不動産会社を訪ねて、いくつかの物件を確認したうえで、物件を選びます。
そこで選ばれる物件となるために必要なのが、差別価というわけです。
エントランスをきれいにすることや、管理が行き届いているなど、差別化にも色々な種類があります。
今回のブログでは、「リフォームで差別化を図りたい！でも費用を捻出できない・・・」とお困りのオーナーさんに向けて、リフォーム資金を生み出す方法をご紹介します！！

１．機会損失をリフォーム代に！！！

オーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間はどれくらいでしょうか？
空室ができてもすぐに埋まるという方もいれば、一度空室になったら半年は埋まらない…という人もいることでしょう。
機会損失をリフォーム代にするというのは、この平均空室期間を知るところから始まります。

例えば、家賃5万円で平均空室率3カ月の物件で退去されたとしましょう。
5万円の部屋に3カ月間誰も済まないわけですから、5万円×3カ月＝15万円の機会損失になります。
機会損失という言葉に馴染みのないオーナー様のために、簡単に説明させて頂くと、「損した金額」のことです。
上の例で言いますと、入居者がついていれば、3カ月間毎月5万円の収入が入るはずなのに、空室のため収入が入らない。
つまり、15万円の収入を損しているというわけです。
「損するくらいなら、そのお金をリフォーム代にしてしまおう！！」というのが、機会損失をリフォーム代にするという考え方です。
またまた上の例で説明してみます。
平均3カ月間空室になることがわかっています。
では、この空室を1カ月に縮めることができるのなら、その差額は15万円－5万円＝10万円となります。
つまり、この10万円をリフォーム代とするわけです。
この考え方のメリットとしては、リフォームしているので家賃を上げることができるかもしれないということです。
また、一度リフォームしているので、たとえ退去されたとしてもほかの部屋と比べて早く空室が埋まります。
もしオーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間が長いというのなら、この積極的なリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

２．家賃を上げる！！！

この考え方は、リフォーム後に家賃をアップすることで、リフォーム代や設備投資費を回収しようというものです。
こちらも例に出してみていきましょう。
例えば、オーナーさんの賃貸マンションがリフォームによって家賃を3,000円上げれたとします。
すると、3,000円×60カ月（平均入居期間）＝18万円となります。
つまり、月3000円の家賃を上げることで、18万円収入を増やすことができるようになりました。
これだけ家賃を上げることができたら、かなりの設備投資ができますね。

さらに、先ほど紹介した機会損失をリフォーム代にする考え方と組み合わるのも効果的です。
二つの例を組み合わせてみましょう。
家賃5万円で平均空室期間が3カ月。リフォームをして家賃が5,3万円になり5年間住んでくれました。
すると、10万円（機会損失から）＋18万円（家賃アップから）＝28万円。
なんと、28万円もリフォームにかけることができるようになるのです。

 まとめ

機会損失と家賃アップから、2つの視点でリフォーム代を捻出する方法をご理解いただけたでしょうか。
一度、大家さんの物件に当てはめて検討してみてください！！
しかし、実際にリフォームされるなら注意して頂きたいことがあります。
今までのブログで何回もお伝えさせて頂いていますので、もうお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、ただリフォームをすればいいわけではありません。
予算の中で効果的なリフォームをするために、周辺環境などは調べてみてください。
そして、何よりもご自身の物件のことを知ってください！！