おはようございます！サムズアップの小西です。
先日のブログでは、築30年の賃貸アパートを満室にするためのリフォームについてご紹介させて頂きましたが、「リフォーム」と「リノベーション」って何が違うの？と思われた方もいらっしゃるのではないかと思います。
リフォームのリノベーションも、建物や設備などのハード面の改善ということに変わりはありません。
しかし、リフォームでいいのか、リノベーションが必要なのか、もしくは建て替えを検討するのか。
選択肢が多すぎて、何をすればいいのか分からないと、お悩みのオーナー様は多いことでしょう。
空室対策と相続対策の観点をまじえながら、その判断基準となるものをご紹介していきます！！

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１．リフォームとリノベーションの違いって何？
２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準
３．収支シミュレーションを作成する
まとめ
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１．リフォームとリノベーションの違いって何？

もともとリフォームには、「改良・改革」という幅広い意味があります。
しかし、近年は経年劣化した機能を新築時に近づくように復元する小規模な修繕工事という意味で使われていることが多いです。
一番分かりやすいものが、入居者が退去した後の原状回復工事で、壁紙の張り替えや古い設備の取り替えなどのことを指します。
一方、リノベーションは住宅に新たな価値を付加する工事のことを意味しています。
例えば、３LDKの間取りを２DKに変更するというように、部屋の構造を根本から考え直したり、不要なモノを取り払ったりして、住宅に新たな価値を生み出させる工事のことを指します。
つまり、部屋を新築のように復元することをリフォーム、新築のときよりも価値の高いものにすることをリノベーションと呼んでいます。
もっと簡単に言うと、規模の小さいものをリフォーム、規模の大きなものをリノベーションと呼んでもいいかもしれません。

リフォームとリノベーションの違いを一通りご紹介させて頂きました。
オーナー様の賃貸アパートは、リフォーム（内装の模様替えや設備交換など）をすることで入居付けできるでしょうか。
リノベーション（間取りの変更や外観デザインの刷新など）をしないと入居付けできないのでしょうか。
これらの判断は、オーナー様の賃貸アパートを見てみないと分からないことではありますが、一般的に、築30年以上で空室問題が深刻な場合は、リフォームではなくリノベーションをした方がいい場合が多いです。
もしくは、建て替えをして新たにマンションを建築して、新たに入居者を募る場合も多く見受けられます。
では、オーナー様の賃貸アパートはどの選択肢をとるべきなのでしょうか。
その判断基準をご紹介していきます！！

２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準

通常は建て替えよりもリノベーションの方が初期投資のコストを抑えることができますが、投資額の大小や損得だけで、これらを判断することはできません。
次の観点を総合的に見て検討することをオススメさせて頂いています。

①ライフプラン
「賃貸経営をいつまで続けるのか」や「後継者はいるのか」など、将来設計をすることが一番大切な項目になります。
例えば、オーナー様が高齢で、賃貸アパートに後継者がいない場合、20～30年で運用する建て替えはしない方がいいでしょう。
反対に、後継者がいる場合は、リノベーションで短期的に運用するのではなく、立て替えて最高の状態でバトンを渡すほうがいいでしょう。
つまり、収益を重視するのか、相続対策を重視するのかという目的によってもとるべき手段は変わります。
オーナー様ご自身だけで考えるのではなく、家族を巻き込んでお話をされることをオススメします。

②マーケット、市場性
オーナー様の賃貸アパートの立地が、今後も賃貸需要を期待できるのかも見ておくべき大切なポイントです。
例えば、人口が増えているのか減っているのかどうか、世帯数が増えているのか減っているのかどうか、街は発展していくのか衰退していくのかどうか、という中長期的な見通しは必要です。
そうすることで、人口が減っていくことが予測される地域にオーナー様の賃貸アパートがあるならば、リノベーションをして短期的に収益をアップさせるといった選択をとることができます。
もしくは、人口が増えることが予測される地域なら、建て替えをして長期的に安定した賃貸経営をするという選択をすることができるのです。

③建物の劣化状態
これも外すことのできない判断材料となります。
躯体の劣化がどこまで進んでいるのか、耐震基準は満たしているのかなども、しっかりと確認してください。
もし、躯体に問題があって、構造補強や耐震補強が必要と判断されると、補強工事をしなければいけません。
その補強工事をリノベーションと一緒にすると、新築と同じくらいの投資額になることもあります。
そうなると、リノベーションよりも建て替えをする方がいいというわけですね。
そして、建物の状態を確認をするためには、建物の劣化診断をしなければなりません。
弊社でも、建物診断や耐震診断を無料で行わせて頂いているので、気になる方はお気軽にご連絡ください。

④法的規制
建築関連法規によって、実施可能なプランが変わってきます。
例えば、法改正によって容積率オーバーなどの現在の法律で不適格と判断される賃貸アパートを建て替えてしまうと、今よりも床面積が減少してしまいます。
その場合は、骨組みを残して全面改造するリノベーションが効果的になることがあります。
昔は大丈夫だったのに、今では禁止されているなんてことも良くあることなので、一度ご確認ください。

以上、4つの見るべきポイントをご紹介させて頂きました。
これらすべてのポイントが一致することはないかもしれませんが、選択する際の判断基準となることは確かです。
リノベーションするにしても、建て替えるとしても、お金のかかる判断になりますので、オーナー様一人で決めることなく信頼できる専門家の方と一緒に検討することをオススメします！

３．収支シミュレーションを作成する

ここまで検討されたら、リノベーションと建て替え双方の収支シミュレーションをしてみましょう。
そして、費用対効果を検討するのです。
一般的には、設計事務所やリフォーム会社などのプロに試算してもらうと良いでしょう。
しかし、この時にご注意いただきたい項目があるので、参考までにお伝えさせて頂きますね。

それは、期間や賃料などの条件設定に注意して収支を比較するということです。
目安ですが、リノベーションなら10年以上、建て替えなら30年の試算が必要とでしょう。
また、賃料が一定で常に満室という状態は現実的ではありませんので、少しずつ家賃が下がっていくという想定や、入居率80％で試算するなどしてください。
もしリフォーム会社などに試算を依頼されて、賃料が一定で満室想定という場合なら、上記のことを伝えて、現実的な試算を出すようにしてください。

といっても、収支の比較などは簡単なことではありません。
ご自身で全て判断できればいいのですが、そうするのが難しいというのが現実です。
なので、設計事務所やリフォーム会社などプロに任せるというのが一般的な考え方となっているのです。
そして、会社選びはしっかりと検討してください！！
その会社がオーナー様に建て替えさせたいと思っていたら、オーナー様のことを考えないプランを出されることもあります。
信頼できる方に相談して、一緒に比較・検討するようにして下さいね！！

まとめ

リフォームとリノベーションと建て替え。
それぞれの意味と、その選択をする際の判断基準をお伝えさせて頂きました。
リノベーションも建て替えも空室対策の一つではありますが、物件自体の価値を上げることができるため、相続対策として効果的な手段でもあります。
ただ空室が増えてきたからリノベーション！！と簡単に考えることなく、家族会議を実施したり、中長期的な視点をもって検討してくださいね。
弊社では、賃貸アパートを含めた資産すべてを検討項目に入れて、どのすることが最適なのかを考えるお手伝いをさせて頂いています。
お気軽にご連絡ください！！