こんばんは！サムズアップの小西です。

 

前回のブログでは、大家さん自身の物件を好きになることが、たくさんの人に物件を知ってもらうことに繋がるとお伝えしました。

ただ、想いだけでは空室を埋めることはできません。

より魅力的な物件ほど成約率は高くなります。

そこで、今回は大家さんの物件をより魅力的に見せるためのポイントをお伝えします！！

 

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１．写真にこだわる！

２．入居者の声を集める！

３．不動産業者に毎日訪問するときのコツ

まとめ

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１．写真にこだわる！

入居者を募集する際、募集チラシ・ホームページ・賃貸情報誌などに物件写真はたくさん使われます。

しかし、多くの大家さんは、写真にほとんど工夫をしていらっしゃらないのが現状です。

大家さんの物件をより魅力的に見せるためには、お見合い写真のような「最高の一枚」を用意することが大切です。

もちろん、プロに撮ってもらうことが一番なのは間違いないのですが、費用がかかるので現実的ではありません。

しかし、ほんの少しの工夫で大家さん自身が写真を撮っても「最高の一枚」を取ることができるようになるのです。

では、ほんの少しの工夫を紹介していきます！！

 

①広角撮影可能なデジカメを用意する

→なぜ広角で撮影できるカメラが必要なのかというと、外観写真を撮る際、28ｍｍくらいまでズームアウトしなければ建物全体が収まりません。

 

②斜め30～45度が物件のベストショットになりやすい

→多くの場合、30～45度と少し角度をつけるとベストショットになりやすいと言われていますが、同じ物件でも、正面・右・左と写真を撮る位置で見せてくれる表情は大きく変わります。大家さんの物件が一番魅力的に見える角度を見つけましょう！

 

③外観写真は逆光になりにくい時間帯に撮影する

→撮影する時間帯は、写真を撮るあなたの背に太陽がある時が最適です。もし、正面に太陽があると、逆光になって物件が黒く映ってしまいます。最近のデジカメは逆光機能がついていますが、やはり逆光にならない時間帯に撮る写真の方が一層魅力的に写ります。

 

④撮影は青空の生える晴れた日にする

→晴れた日は青空が背景になるので、より物件が映えるようになります。

これだけで物件の印象は格段に良くなります。

ただし、注意頂きたいのは、日光が当たっている場所は白飛びし、当たっていない場所は黒くつぶれることがあります。

撮影する位置を調整し、ベストショットになるまで取り続けましょう。

 

⑤室内写真は明るく撮るだけで印象がアップする

→明るくなるように照明をつけたり、日中に撮影するようにしましょう！

それでも、暗くなってしまうときはデジカメの露出補正機能を使って調整を行います。

お部屋を撮影する際も正面からだけでなく、部屋の角から対角に撮ると奥行きが出てきて良い写真が撮れます。

 

 

5つのポイントを紹介させて頂きました。

どれも大切なことで、全てを実践できれば閲覧数は増え、成約率は上がることでしょう。

しかし、紹介させて頂いたポイントを全て満たすことは意外に難しかったりもします。

なので、何枚も何枚も写真を撮ってください！！

そして、その写真を第三者、とくに女性に見てもらってください。

そこで気に入ってもらえた写真を使用しましょう。

というのも、物件を選ぶときの決定権を握るのは圧倒的に女性です。

大家さん好みの写真であっても、女性に気に入ってもらえなければ残念な写真で終わってしまいます。

なので、どれだけ写真に自信があったとしても、自分一人で決めることなく周囲の人にも聞いてみてください！！

 

２．入居者の声を集める！

入居者募集の際、強力な武器になるのが「入居者の声」です。

実際に住んでいる入居者の喜びの声があると、お客様に安心感を持って頂くことができるため、これ以上ない効果的な説得材料になります。

では、入居者の声をどのように集めましょうか？

話を聞いてもクレームが出てくるんじゃ…と不安な大家さんもいることでしょう。

でも大丈夫です！！

入居者の喜びの声を聞くことは条件さえ整っていれば、必ず聞くことができます。

その条件とは何でしょうか？

それは、「アンケート」を「入居の1カ月以内」に「入居者と顔を合わせて」実施することです。

アンケートは説明するまでもありませんが、なぜ「1カ月以内」で「顔を合わせてなのか」をご説明していきます。

1カ月以内にするのは、一番満足度が高いころだからです。

入居して長く住めば住むほど不具合が目立つようになりますし、満足度は時間の経過とともに下がってしまいます。

なので、一番満足度が高く一番好意的な声を集めやすい、この時期を狙いましょう！！

そして、顔を合わせる理由。

お分かりの方もいらっしゃるかもしれませんが、人は本人の目の前で悪いことは言えません。

つまり、大家さんの目の前で物件の悪い部分をハッキリと伝えてくる入居者は少ないということです。

また、「この物件のどこが気に入ったのか」とストレートに聞きましょう！

このように聞かれてマイナスの理由を考える人はまずいません。

気に入った理由を探して、答えてくれることが期待できます。

 

 

３．不動産業者に毎日訪問するときのコツ

毎日訪問する前に一つ大切なポイントがあります。

それは、大家さん自身と一緒に空室を埋めるために頑張ってくれる仲介会社を見つけることです。

たとえ、大家さんが毎日100件訪問したとしても、すべてが非協力的だった場合いつまで経っても空室は埋まらないでしょう。

つまり、協力的な会社を10件見つける方が重要なのです。

それを見つけるためには、かなり多くの仲介会社を回ることになってしまうかもしれませんが。。。

 

そんな協力的な会社が見つかれば、定期的に営業訪問をして関係性を深めていってください！

営業パターンとしては、金曜日（週末）に募集チラシを渡し、大家さんと物件を知ってもらいます。

そして、週明けの月曜日に週末のお客様の動きや反響を電話、もしくは訪問して聞きましょう。

もし、反響が思わしくないなら、募集条件を見直したり、募集チラシを修正してみるべきです。

そして、金曜日までに新しいチラシを送り、反響が得られるように仲介会社に電話、もしくは訪問していきます。

これを1つのサイクルとして、入居者が決まるまで継続していきます。

この中で注意すべきなのは、何十分も話し込まないこと。

仲介会社の営業マンも忙しくしています。

そんな中で、毎週長い時間話し込まれると良い思いはしません。

空気の読めない大家にならないためにも、挨拶は短く、1～2分程度で帰りましょう。

営業トークをしなくても、大家さんの訪問目的は営業マンに伝わっています。

それだけで十分なのです！！

 

 

まとめ

物件を魅力的にするためには、面倒なことが多いな…と感じられた方も多いのではないでしょうか。

そんな簡単に満室経営を実現することは難しいことだとお分かり頂けたのではないでしょうか。

もちろん、誰もが住みたくなるような物件にリフォームをしたり、家賃を下げたりすることで入居付けをすることはできるでしょう。

ただ、それだけリフォームに費用をかけれる方は少ないです。

家賃を下げることで入居者の属性が下がる可能性もあるので、家賃を安易に下げることはオススメしません。

「継続は力なり」です！！

コツコツ積み重ねていきましょう！！！

 

いよいよ次回からは、内見時に成約率を上げるためにできることをご紹介していきます。

ではまた！次回のブログでお会いしましょう！！