おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、不動産の繁忙期を迎える前に空室を埋めるための準備をきっちりとしてくださいというお話をさせて頂きました。
しかし、繁忙期だからといって確実に空室が埋まるという保証は一つもありません。
もし埋まらなかったらリノベーションをして部屋の価値を上げることも検討していかなくてはなりません。
では、お金をかけることなく空室分の家賃をもらうことはできるでしょうか。
実はやり方はあるんです。
そこで、今回のブログでは空室があっても家賃保証をしてもらえる一括借上げ（サブリース）のお話をさせて頂きます！

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１．一括借上げって何？
２．一括借上げのメリット、デメリット
３．一括借上げで起こる問題
まとめ
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１．一括借上げって何？
賃貸マンションを経営する上で、最も怖いのは空室が出ることです。
例えば、家賃5万で3つ空室があるとしましょう。
すると、月15万円、年間では180万も損する計算になってしまいます。
にもかかわらず、空室があってもそのままにされているオーナー様は非常に多いのが現状です。
そして、本日ご紹介している一括借上げは、そんな空室のリスクを解決するのに役立ちます。

簡単に一括借上げを説明させて頂きますと、オーナー様の所有されている賃貸マンションを1棟まるごと業者が借りてしまいます。
そして、借りた部屋を入居希望者にまた貸しするのです。
つまり、オーナー様から賃貸マンションを借り上げた業者が、オーナー様に代わって入居者希望者に部屋を貸し出すわけです。

マンション1棟を貸し出しているわけですから、たとえ空室があったとしても一定の家賃収入を手にすることができるというわけです。

２．一括借上げのメリット、デメリット
先ほど空室があっても一定の家賃収入が入るとお伝えさせて頂きました。
メリットばかりの印象を持って頂けたかと思いますが、そういうわけでもありません。
むしろデメリットにばかり注目されてしまいます。
ここでは、一括借上げのメリットとデメリットの両面をお伝えしていきます！
導入を検討するときの参考として下さい！！

メリット
①空室リスク・滞納リスクの回避
賃貸マンションごと借りるので、その賃料に空室や滞納は影響することはありません。
つまり、極端な話をすると、すべての部屋が空いていたとしても毎月一定の家賃収入があるということです。
そして、収入が安定することで賃貸マンションを建てるときに借りたローン返済も安定することから、新築マンションを建てるときに導入されるオーナー様は多くなっています。

②管理業務を全て委託できる
空室リスク・滞納リスクの話と重複する部分もありますが、一括借上げでは入居者にとって借主となる業者が管理責任を負うことになります。
なので、オーナー様が管理業務などをする必要は一切ありません。
一言でいえば、オーナー様は賃貸マンションを建てるだけで、建築後の管理は一切することなく毎月お金が入ってくるというわけです。

③入居者トラブルがあっても当事者にならない
管理業務を全て委託できるでも説明させて頂きましたが、入居者にとっての大家さんは業者です。
家賃や退去をめぐるトラブルがあっても、オーナー様の負担になることはありません。
なので、たとえ業者が入居者とトラブルを起こしても、一定の家家賃収入は確保されるのです。
入居者とのトラブルに強いところも、一括借上げのメリットとなります。

デメリット
①家賃収入を最大化できない
業者がオーナー様と入居者の間に入るわけですから、保証料や手数料などを支払う必要があります。
なので、オーナー様の手元に入るお金は入居者が払った家賃から少し引かれていることになります。
しかし、管理業務を委託しているため、こればかりは仕方ないとしか言えません。
家賃収入を最大化させたいのか、空室ができたときに備えて一括借上げで家賃保証をしておくのか。
この辺りはオーナー様の考え方次第です。お悩みの際はご相談ください！！

②入居者を選ぶことができない
一括借上げでは、入居者の審査の業者が行います。
なので、オーナー様は入れたくないと思っている人でも、入居する可能性も十分に考えられるのです。
業者もトラブルを避けたいために、ある程度の基準を設けて入居者を選んではいます。
しかし、空室が多くては業者の利益も少なくなるので、少しでも入居率を高くすることを優先されることが多いのも事実としてあります。

③業者が倒産するというリスク
少しでも入居率を高くしようとしているという話と重複する部分ではありますが、業者も事業として一括借上げをやっているため、経営不振による倒産は十分に考えられることです。
そして、業者が倒産して困るのは、オーナー様だけでなく入居者も同じです。
一括借上げしてもらうとしても、安心できる会社にお願いすることをオススメしています。
私たちでも一括借上げをさせて頂くこともできますし、信頼できる企業を紹介することもできますので、ご興味のある方はご相談ください。

３．一括借上げでおこる問題
これまで一括借上げのメリットとデメリットをご紹介させて頂きました。
しかし、メリット・デメリット以上に一括借上げが問題視されているという報道を見たことのあられるオーナー様もいらっしゃることでしょう。
これまで一括借上げが問題視されてきた経緯には、オーナー様が不利となる契約を結られることが多かったからです。
賃貸経営のことを何も知らないというオーナー様が、業者の言いなりになってしまうことが原因でした。
ここでは、注意したいポイントや問題点を検証していきます。

①家賃保証の見直しについて
一括借上げの家賃保証は、提案時にX年間保証とされても、だいたい2年ごとの契約更新時に下げられることが多いです。
契約上も、経済事情の変化や周辺相場の変化によって、賃料を改定するということが盛り込まれています。
なぜ、こうなるのかというと、借上げ業者が貸主の立場であり、賃料の減額請求が認められているからです。
また、賃料の減額を断ると契約の途中であっても、解約されてしまうこともあります。
つまり、X年間ずっと同じ賃料を保証してもらえるわけではないということを頭に入れておいてください。

②原状回復費用や修繕費用
退去後の原状回復費用や、大規模修繕の際には、オーナー様の負担になってしまうことが多いです。
いくら借り上げてもらっているといっても、オーナー様が所有されているものなので、こちらは仕方がないでしょう。
問題とされているのは、業者の指定通りに工事をしないと、契約を断られるケースがあるということです。
さらに、相場よりも高い工事費を請求されることもあるので、費用の負担についてはかくにんを忘れないようにして下さい。
また、大手ハウスメーカーさんの一括借上げが提示する収支計画には、原状回復費や修繕費が含まれていないこともあるので、収支計画を鵜呑みにしないで、信頼できる人に見てもらうことも必要でしょう。

まとめ

一括借上げはあまり良い印象を持たれることは少ないです。
それは不動産の知識のないオーナー様を巧みに勧誘し、賃貸マンションを建てさせて利益を確保し、家賃保証額を短期間で下げていくという、一括借上げ業者が得をするような悪質なモデルが成立していたからです。
しかし、管理委託や空室保証など、外部委託を使った賃貸経営は経営に手が回らないオーナー様にとっては嬉しいサービスだと思います。

日本の人口が減少し、住宅の供給数が増えている現在では、一括借上げはオーナー様のお役に立てるのではないかと思います。
しかし、一括借上げの内容は会社や業者によって異なることが多いので、どの会社に依頼するのかを検討することは大切です。
ただ、築年数の経過する賃貸マンションを一括借上げしてくれる業者は意外と少ないです。
それは、築古年の賃貸マンションだと入居者が決まりにくいという現実があるからです。
サムズアップでは、これまでの経験やノウハウがあるので入居付けには自信があります。
なので、築年数が計画している賃貸マンションでも一括借上げをさせて頂いております。
一括借上げにご興味のあられるオーナー様は是非ともご相談ください！