おはようございます。サムズアップの小西です。
リフォームやリノベーションを考えられているオーナー様の中には、工事費をどのように捻出するかお考えの方もいらっしゃることでしょう。
また、リフォームをしても入居者が決まらない可能性も考えると、なかなか工事に踏み切れないというオーナー様もいらっしゃるでしょう。
入居者を決めるためのリフォームとなると、そのようにお考えになるのは自然の流れでしょう。
しかし、築15年ほどの賃貸マンションのリフォームは、やるべきだと私は考えています。
では、なぜリフォームを積極的にやるべきなのか、その理由をご紹介していきます！！

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１．修繕費用という考え方
２．リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
まとめ
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１．修繕費用という考え方
修繕費とは、アパート本体やアパートの付属設備などを通常の状態に維持管理するための費用や原状回復をするための費用のことを指します。
そして、修繕費の最大の魅力は、その全額をその年の経費として支出することができることにあります。
つまり、アパート本体や付属設備を本来の耐用年数まで維持するための修繕費は、その金額がどんなに多くてもその年の必要経費とすることができるのです。
例えば、外装の塗り替えや屋上防水の修理などは、費用の掛かるリフォームの一つですが、これらも費用として計上することができます。
一方で、鉄筋コンクリート造の外装を吹き付けたいるから磁器質タイルに変えたりするのは修繕費として計上することができなくなります。
これは、修繕をすることで建物の使用可能年数が延長し、建物の価値が高くなってしまうからです。
つまり、建物の維持管理ではなく、建物のグレードアップという判断をされてしまうのです。
そして、このグレードアップ工事をしてしまうと、その費用は「資本的支出」となり、経費計上することができなくなります。
この場合は減価償却費として、毎年償却していかないといけなくなるのです。

そして、経費計上することで納税額を減らすことができるというメリットがあります。
オーナー様の賃貸マンションの収入が多ければ多いほど、納税額は増えてしまいます。
しかし、修繕費として経費計上することで、オーナー様の収入を書面上で減らすことができるので、納税額を減らすことができるのです。

例えば、年間の家賃収入が1000万円のオーナーがいたとします。
一方で、年間の家賃収入が1000万円で300万円の外壁の修繕工事をされたオーナーがいます。
前者ののオーナー様は家賃収入が1000万円となり、その金額に税金がかかります。
しかし、後者のオーナー様は修繕工事を経費計上することで家賃収入が700万円となり、その金額に税金がかかります。
どちらのオーナーが多く税金を支払っているでしょうか？
そして、どちらのオーナーの賃貸マンションが入居者から選ばれるでしょうか？
答えは言うまでもありませんよね。
税金は収入に課税されるので、全社のオーナー様の方が多く税金を支払っていることとなりました。

そして、築15年前後の賃貸マンションの修繕をオススメさせて頂いているのは、この経費計上のカラクリがあるからです。
築15年前後というのは、設備機器などが老朽化し、修繕費の負担が大きくなる時期です。
その大きな費用を経費として計上することができれば、納税額を大きく減らすことができるというわけです。
なので、リフォーム費用が掛かってしまっても納税額を減らすことでリフォーム代を捻出するという考え方ができます。
税金として払っていた金額をリフォーム資金に充てるというわけです。

ここまでご説明させて頂きましたが、かなり複雑で、初めてお聞きになられた方には難しいお話かと思います。
より詳しく話を聞きたいというオーナー様は、ぜひサムズアップまでご連絡ください！！

２．リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
前章でもお伝えさせて頂きましたが、リフォーム費用を全額経費にするためには、それが「資本的支出」になるのか、原状回復程度の「修繕費」の範囲なのかを理解しておくことにあります。
そして、これらを判断するための基準として、3つ項目があるのでご紹介させて頂きます。

①修理、改良等の1件ごとの工事費の金額が20万円未満であるかどうか
②20万円以上でも、その修繕の周期が3年以内であるかどうか
③明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものであるかどうか

つまり、リフォーム費用が20万円未満であれば、それは無条件で修繕費として全額経費にすることができます。
しかし、20万円以上であれば、修繕の周期が3年いないかどうかで判断しなくてはいけません。
さらに、この基準に照らし合わせても判断が曖昧になる場合は、明らかに価値を高めるものか耐久性を増すものがどうかで判断することになります。
上記3つの基準をまとめると、
明らかに建物の価値を高めないもの、耐久性を増すものでなければ、金額がどれだけかかっても、修繕の周期が何年だろうとも、修繕費として全額経費にすることができるということです。

まとめ

今回のブログでは。リフォームに関わる税務知識のお話をさせて頂きました。
このように修繕費という考え方をうまく使うことで、手残りを増やすことができるようになります。
今回のブログでは外壁の修繕を事例にご紹介させて頂きましたが、これは空室にも応用することができます。
空室の設備を入れ替えてしまうと建物の価値を高めていることになるので修繕費として経費にすることはできませんが、
壁紙をカラークロスにするなどのリフォームは建物の価値を高めていないと判断されるため経費計上することができます。
これは、納税額を減らしながらも入居者に好まれる部屋作りを可能にするということです。
このようにリフォームをすることで、納税額を減らし、空室だった部屋に入居者決まるので家賃収入が発生します。
オーナー様の収入は増えているのに、税金が減っているのですから、当然手残りは増えることになります。

ここまで、修繕費という考え方をご紹介させて頂きましたが、文面を見ていても理解しにくいことでしょう。
きっと、ここまでブログを読んで頂いても分からないことの方が多いかと思います。
サムズアップでは修繕費という考えを活かしたリノベーションをさせて頂いております。
ご興味を持たれた方は、お気軽にご相談ください！！