こんばんは！サムズアップの小西です！

長らくブログの更新お休みさせて頂いておりました。。。

これまでブログをお読み頂いていた読者のみなさまには、大変ご心配をおかけしました。。。

本日より北岡に代わりまして、小西がブログを更新していきます！！

お休みさせて頂いた間にも、たくさんの空室対策やリノベーションのノウハウを学んでおりますので、今後のブログにも是非とも期待してください！！

 

さて、再開第一弾のテーマは空室ができてしまう理由についお話していきたいと思います。

マンションをお持ちの大家様は空室に悩まれていることが多いのではないでしょうか？

大家様とお話させて頂く中で、「空室が埋まらない」「家賃が下がっている」などたくさん話をお聞きします。

そこで今回は「満室経営」を実現している大家さんが実践していることを紹介させて頂きます。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

目次

１．なぜ空室ができるのか

２．自分の物件の強みと弱みを知る

３．家賃は下げてはいけない！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．なぜ空室ができるのか

言うまでもありませんが、賃貸経営にとっての最大のリスクは「空室」です。

入居者がいなければ、賃貸経営は成り立ちません。

では、空室問題を生み出しているものは何でしょうか。

それは「供給過剰」と「少子化」です。

人口が減少する一方で、年間約90万戸の住宅が新築されています。

今後も日本の人口は減少し続けることが予想されています。

2004年の1億2700万人をピークに人口は減少し続け、2030年には1億1552万人、2050年には1億人を切り9515万人とまで推計されています。

ピーク時と比べると、46年間で3200万人も減少しています。

１年平均にすると約７０万人の減少。

この数字は島根県の人口に匹敵しています。

つまり、毎年、島根県１県分の人口が消失していると言えます。

このように、住宅需要が減り続ける中で、供給はこれまで通りなのですから、空室が増え続けてしまうのです。

その結果、今では５戸に1戸が空室の時代になってしまいました。

 

２．自分の物件の強みと弱みを知る

空室対策を始めるとき、必要となるはじめの一歩は、いったい何だと思いますか？

それは自分の物件の強みと弱みをよく知ることです。

客観的に自分の物件の強みと弱みを知ることができれば、自分の物件のどこをさらに伸ばし、どこを克服すればいいのかが明確になります。

こうすることで物件力を効率的に高めることができ、早期満室が実現することになるのです。

では、具体的に何をしていけばいいのでしょうか。

 

１つ目は、周辺環境を知ること。

周辺環境を知ることで、自分の物件の位置づけが分かります。

その地域の市場で自分の物件がどのような層に選ばれる可能性があるのか、周辺環境がどのように物件の価値向上に寄与しているのか。

ターゲット層に選んでもらえる物件になるのかが分かります。

２つ目は物件そのものを知ること。

つまり、同じ家賃相場、同じ間取りであれば、自分の物件のどこがライバルに勝っていて、どこが劣っているのかを明確にすることができます。

そして、それぞれを伸ばし、克服していけば、必ず勝てる物件に進化させることができるようになります。

 

これらを、大家さん自身が物件を正確に把握していなければ、遠くからわざわざ部屋を探しに来る入居者に物件の良さを伝えることはできません。

周辺環境や物件そのものを知る時は、大家さん自身が入居者の目線になって、くまなく近隣環境を調べる必要があります。

 

３．家賃を下げてはいけない！！

空室が埋まらないと、管理会社から家賃を下げるように言われることも多いです。

しかし、そう簡単に家賃を下げてはいけません。

家賃を下げるのは、あくまでも最後の手段です。

 

まず、家賃を下げる前にどんな手があるのでしょうか。

リノベーションをして物件の価値を上げること。

空室にポップをつけて内見者に良いイメージを持ってもらうこと。

募集チラシを作って不動産会社にもっていくこと。。。

できることはいくらでもあります。まずはできることをすべてやってみましょう。

家賃を一度下げてしまうと、再び上げることがかなり難しくなってしまいます。

なので、もう万策尽きたというところまで「値下げ」という最終手段はとるべきではありません。

 

 

今日は空室になってしまう原因について、お話ししました。

リフォームや募集戦略については、次回以降のブログで詳しくお話させて頂きます！！